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여론광장

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아파트 건축비가 개인집(다세대, 다가구) 건축비보다 더 비싼 이유가 궁금하다

  • 분야주택/토지
  • 이름전태명
  • 등록일2019-02-01
  • 조회270
개인집(다가구, 다세대)에 비해 아파트 건축비가 비싸다는 게 이해가 안 갑니다.

개인집이 아파트에 비해 소규모이고 단기적으로 지어 인건비도 더 비쌀 것이고, 규모의 경제로 보아도 아파트가 더 싸게 드는 게 상식 아닌지요? 자재가 평균적으로 보면 개인집이 더 비싼 것을 쓰고 더 많이 들어간다고 본다. 아파트는 콘크리트 10Cm정도와 스치로폴 정도로 벽을 만들지만, 개인집은 그것 외에 벽돌이나 대리석으로 마감하여 더 비용이 많이 들어간다. 자재도 더 비싼 것을 쓴다고 본다.

개인집은 평당 350~600만원 정도 들어가는데, 아파트는 550만원 들어간다고 한다. 그런데, 아파트는 주차장, 계단 등 공용면적 포함하면 34평 아파트가 실제는 55평정도에 해당되는 평당 550만원이 들어가는 것이며 부대비용 포함하면 34평 기준으로 환산하면 거의 평당 1000만원이 들어간다고 한다.(수도권 기준)

개인집 짓는 기준으로 치면 아파트는 300만원 정도면 지을 것 같은데, 개인집보다 자재도 적게들고 더 싼 것을 쓰면서 두배 정도 더 들어가는 이유를 모르겠다.

분양가 상한제가 있어도 영업비밀이라고 원가를 공개 안하고, 평당가가 부풀려 져서 분양가가 높게 되고 결국 이것이 아파트 상승의 원인 중 하나라고 본다. 계속 이렇게 반복되면 집값을 잡을 수 없고 서민만 더 힐들어지게 되고 건설사만 돈벌게 된다.

한편, 리모델링 연구가 3월 발표에서 연말로 연기하여 진행 중인데, 대형평형 같은 경우 내력벽을 철거하고 건축업자는 1+1으로 하려고 하는데, 현재 층고에서 3층을 올리고도 내력벽을 철거해서 구조를 변경하여 1+1을 하면 정부는 안전에 문제가 있다고 하지만, 일부 민간단체는 문제가 없다는 의견도 있어 정말 위험해 보인다. 혹시 건축업자의 의견이 반영되어 문제없다는 것이라면 그대로 받아들여서는 안된다.

건축업자에 의해 그간 국민이 이득도 보았지만 피해 본 것도 많다. 수도권 아파트 분양가가 천정부지로 치솟으면서 기존 주택도 많이 오르게 된 측면도 있다. 또한, 신도시에 엄청난 고분양 상가들을 짓고 상가를 산사람들만 피해를 보고 있다. 대표적인 게 동탄 1신도시, 세종시, 위례신도시, 광교신도시, 동백지구 등 상가가 건축업자의 과장 선전에 산 사람들중 많은 사람들이 피해를 보고 있다. 계속 아파트 고분양가를 고집하면 건설사가 남는 만큼 임대주택을 짓게하고, 고분양가에도 분양만 받으면 남게되니 분양 받는 사람에게는 별도 조치는 못해도 건설사의 부당 이득은 꼭 임대주택을 무상으로 일정비율 짓도록 해서 서민도 보호해야 할 것이다.

아파트 분양가를 적어도 개인집 평당 분양가 이하로 내려야 한다. 내릴 수 없다면 고분양가에도 분양만 받으면 남게될 경우 앞에서 언급하였듯이 초과이득을 취하는 것이므로 이르 환수해서 일정부분의 임대주택을 보급하는 것도 좋겠다.

또한, 리모델링시 내력벽 철거 안하고 수직증축만 허용하여야 하며, 수직증축만하여도 수지 타산이 맞을 텐데도, 굳이 대형평 같은 경우 건축업자가 이익을 더 많이 내기위해 1+1을 추진하려고 내력벽을 철거하려는 시도는 없어야겠다. 건물도 위험하거니와 전국을 투기장으로 몰고갈 수 있고 집도 남아돌 수 있다.

수직 증축만해도 제가 아는 상식으로 계산해 보면, 가령 47평 아파트의 경우 리모델링할 경우, 베란다 확장 또는 평수가 크므로 베란다 확장없이 현재 대로 리모델링하여 배관, 인테리어 등만 새로 교체하여 세대당 약 60평(베란다, 계단 포함)에 평당 300만원 및 부대비용 포함 약 2억원 소요. 아파트 한동 20세대 기준으로 보면 40억 소요.

3개층 올리는 데는 550만원X70평(주차장 추가 포함) 약 4억 소요, 3개층 총 12억 소요, 47평 정도를 새로 지은 것 일반 분양시 15억 가능(분당 기준), 분양으로 건설업자는 약 3층X15억(분양가) - 4억(건축비)X3= 약 33억이 남고, 20세대가 40억이 들어 갔으므로 약 7억 정도를 기존 20세대가 나누면 몇천만원만 내면 되고, 이주 등에 따른 비용 감안해도 월세 기준 또는 6억 상당 전세금 대출 2년 계산해도 5천만원 소요, 전체적으로 세대당 5천만~1억 정도 부담하면 리모델링 가능, 그러나, 리모델링으로 얻는 이득은 기존 11억~12억 아파트가 새것으로 되므로 15억 이상 가능하여 소요비용 1억을 빼도 2~3억 남는 것인데, 건축업자 중심의 민간 연구는 강남은 수익성이 있지만, 분당은 수직증축만하고 내력벽 철거하여 대형평형을 1+1해 주지 않으면 수익성이 없다 하는데 믿을 수 있는 것인지요?

따라서, 30평대 이하는 수평확장을 포함한 수직증축을 하면 되고, 40평대는 이미 크므로 수평확장은 안해도 되며 내력벽 철거없이 1+1이 아닌 1대1에 수직 증축 3개층만 허용해도 증축한 만큼의 3세대 주차장만 추가로 아파트 진입로에 땅을 파서 지하에 만들어주면 될 것임.

저는 전문가가 아니어서 누구를 비방하거나 음해하려는 의도는 없고, 단순히 아파트 가격 안정화에 도움이 될까 해서 상식적으로 생각해 본 것이오니, 오해 없기를 바랍니다.

저의 요지는 건축업자의 이야기만 듣지말고, 국민 전체를 생각해서 건물도 튼튼하고 얼마든지 무리한 욕심을 부리지 않고도, 수직증축하여 리모델링 할 수 있는 것을, 건물 붕괴 위험을 감수하고서 무리하게 내력벽을 철거하지 마시고, 순리대로 해도 아파트 집주인과 건축주 모두 이득이 되는데, 아파트 폭등의 빌미를 주지말고 서민을 생각하고, 집이 남아도는 문제도 생각하여야 한다는 것입니다.

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