금일 오피스텔 임대차계약작성시 우선 계약은 보통 건축물대장, 등기부등본을 보고 계약을 하죠. 그러나 아직까지 오피스텔은 주거용으로 나와 있지 않습니다. 개업공인중개사 입장에서는 공문에 주거용으로 명시돼 있지 않는데 어떻게 주거용으로 쓰느냐 이겁니다. 그 부분을 우선 해결하면 좋겠다는 거죠.
그리고 주거용으로 작성시 임대인 임장에서 환급받은 부가세 추징과 부가세 신고여부,주거용의 경우 세금계산서 발행가능여부, 매매시 부가가치세 적용여부 등 세법상 문제가 많은데 가이드라인을 주셔야 확인설명을 할 수 있읍니다.
첫번째. 업무용오피스텔 인지 주거용오피스텔인지 확인여부를 어떻게할 것인지?
두번째.업무용과 주거용을 겸용하여 사용한다면 중개보수는 어떻게 적용할 것인지?
세번째.업무용오피스텔을 주거용오피스텔로 용도변경하여 작성시 임대인에게 불이익은 없는지?
(주택의 경우 부가세는 면세이므로 주거용오피스텔로 작성시 부가세는 면세를 적용받는지 면세로 적용받는다면 부가세 환급받은경우 추징을 받을수 있는는것인지 등)
네번째.한 호수를 주거용 오피스텔-->업무용오피스텔--> 주거용오피스텔로 임대할시 세금계산서를 발행할 수 없는 경우에는 어떻게 해야 할 것인지?(임차인이 일반개인사업자의 경우 와 법인인사업자의 경우 세금계산서 발행을 요구하면서 직원 숙소로 사용하는 경우와 지사사무실로 겸용하여 사용할 경우에는?)
또 오피스텔을 무조건 주거용으로 보는 것은 위험부담이 큽니다. 오피스텔은 거주민이 주거용으로 쓰는지, 사무용으로 쓰는지 현장을 확인해야 하는데 그 방법도 마땅치 않고, 임대임 입장에서 위험부담을 안고 주거용으로 쓰겠느냐 하는 것도 의문입니다.(*오피스텔 집주인이 업무용으로 신고하고 임대를 할 경우 분양가의 10% 정도 되는 부가세를 환급받는다. 이를 다시 주거용으로 전환하면 환급액을 돌려줘야 한다.)
다섯번째.계약서 작성시 용도란에 업무용으로 작성하면서(대장기준으로 작성) 중개보수는 주거용으로 청구한다는것에 어패가 있으며,실제 사용은 업무용으로 하면서 (개인인 사업자) 세금계산서 발행을 요청하지 않고 중개보수만 주거용으로 사용한다는 임차인의 경우 그 숨겨진 마음까지 어떻게 살펴가며 계약을 할 수 있는지 방법을 알려주시기바랍니다.
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140106(조간) 오피스텔 중개보수 요율 개선(부동산산업과).hwp
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