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설명·반박자료

[참고] 부동산 가격, 보다 더 객관적이고 공정하게 평가합니다.

  • “감정평가 선진화 3법” 국회 본회의 통과
▶실거래가격을 기준으로 하는 감정평가 방식 도입 및 공정성 강화
▶부동산 공시가격 평가체계 효율화, 정확성 개선
▶한국감정원, 감정평가업무 민간 이양, 공적기능 강화


감정평가 선진화를 위한 3개 법안*이 12.28일 국회 본회의를 통과함에 따라, ‘89년 제도도입 이후 큰 변화없이 유지되어 온 감정평가 및 부동산 가격공시 체계가 근본적으로 개선된다.
*「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(제정), 「부동산 가격공시에 관한 법률」(전부개정), 「한국감정원법」(제정)

감정평가, 공시가격은 국민 재산권과 밀접한 사안으로 그간 적정성, 공정성 확보 등에 대한 국민적 요구가 컸고, 해당업무 수행과정에서 공공기관인 한국감정원과 민간 감정평가 업계간 업역 논란도 지속되었다. 이에 국토부에서 ‘10년 “감정평가 선진화 방안”을 발표하였으나, 업계 등 이해관계자들의 이견으로 추진이 지연되어 왔다.

이번 정부들어 본격적으로 방안을 재정비하여 추진하여 왔으며, “공공기관 기능조정 방안”에 포함되어 발표(‘15.5)되었고, 정부 “구조개혁과제”에도 반영된 바 있다.

이번 법안 통과로 인해 수십 년간 큰 변화없이 유지되어 온 부동산 가격 평가에 대한 근본적인 체계 개선과 더불어, 공공기관(한국감정원)과 민간업계간 지속되어 온 갈등도 해결될 것으로 보인다.

본 법안은 크게 3가지 분야의 내용을 담고 있으며 주요내용은 아래와 같다.

1. 감정평가의 객관성, 공정성 강화

토지를 감정평가하는 경우 현재는 표준지공시지가를 기준으로 하도록 강제하고 있으나, 앞으로는 적정한 실거래가격도 평가 기준으로 사용할 수 있도록 개선된다.

감정평가 이론상 인근 유사지역의 거래가격을 비교하여 평가하는 것이 원칙이나, ‘89년 공시지가 제도 도입 당시에는 실거래가 자료 등이 부족하여 표준지공시지가만을 기준으로 평가하도록 하였다. 이후, ’05년 부동산 거래가격 신고가 의무화되어 매년 약 70만건의 토지 거래가격이 신고되고 있어, 이를 기준으로 평가할 수 있도록 제도 개선된 것이다.

적정한 실거래가격을 기준으로 감정평가하는 경우 평가의 객관성과 정확성이 크게 개선될 것으로 예상되며, 다양한 평가 세부기법들이 개발될 수 있는 기반이 될 것으로 기대된다.

국토부 관계자는 “감정평가 제도가 도입된 이래, 가장 큰 변혁으로 볼 수 있다. 다만, 실제 거래된 가격과 다르게 신고하는 사례 등이 있는 만큼 적정 신고를 위한 제도 및 신고관행 개선을 위한 지속적인 노력과 병행하여 실거래가격 기준평가를 안착해 나갈 계획”이라고 밝혔다.

감정평가의 공정성을 강화하기 위해 관련 제도들이 보완된다.

첫째, “감정평가업자 추천제”가 도입된다. 의뢰인이 요청하는 경우 한국감정평가사협회에서 적합한 감정평가업자를 추천하는 제도이다. 현재 수주 경쟁이 심한 감정평가 업계 구조상 의뢰인의 고ㆍ저평가 요구에 평가업자가 휘둘리는 사례가 적지 않은 것이 사실이나, 추천제가 활성화될 경우 감정평가업자들이 의뢰인의 요구에 중립적으로 대응할 수 있는 기반이 마련될 것으로 보인다.

둘째, 공적 감정평가서는 감정평가업자가 감정평가정보체계에 반드시 등록하도록 의무화된다. 국가, 지자체, 공공기관 등 공공이 의뢰하는 감정평가는 각종 공공사업에 따른 적정 보상과 관련되는 경우가 많고 국가 예산과도 직결되는 만큼, 보다 더 면밀한 관리가 필요한 부분이다. 정보체계에 등록될 경우, 유사 사례와의 비교검토가 훨씬 용이하고, 해당 감정평가업자도 보다 더 면밀한 평가수행이 가능해질 것으로 예상된다.

셋째, 부실 감정평가사에 대한 징계가 강화된다. 감정평가에 반복적으로 문제가 발생되는 감정평가사에 대해서는 최고 자격취소까지 내릴 수 있도록 하고 있다.

이와 관련하여, 국토부는 12월초 「감정평가에 관한 규칙」을 개정하여 감정평가서에 산출근거를 구체적으로 서술하도록 하였고, 평가사 윤리교육도 강화한 바 있다. 앞으로도 국민 재산이 보다 더 객관적이고 공정하게 평가될 수 있도록 제도ㆍ운영 개선사항을 지속적으로 발굴ㆍ추진해 나간다는 방침이다.

1. 부동산 가격공시 체계 정확성ㆍ효율성 강화

토지, 주택에 대한 공시가격은 국세ㆍ지방세 등 과세기준으로 사용될 뿐만 아니라, 복지 수급자 선정기준 등 60여개 행정지표로도 활용되고 있는 정부의 중요한 부동산 가격자료이다.

종전에는 각 부처별로 목적에 따라 각각 가격기준을 마련하여 사용하였으나, 정부내에서 여러 가지의 가격기준을 사용하는 데 대한 신뢰성, 효율성 문제 등으로 ‘89년 토지에 대해 공시지가 제도를 도입하여 일원화하였고, 이후 ’05년에 단독주택, 공동주택으로 확대하여 운영하고 있다.

다만, 지난 수십 년간 감정평가사가 관련 공적대장을 수집하여 수기로 현장조사ㆍ평가하는 비효율에 대한 비판이 있어 왔고, 다양한 가격통계자료들과의 연계 검토가 부족하다는 지적도 있었다.

이번에 전부 개정된 「부동산가격공시법」에는 이러한 문제점들에 대한 개선방안을 담고 있다.

첫째, 단독주택 공시가격을 현재 감정평가사들이 조사ㆍ평가하고 있으나, 앞으로는 감정원이 전담하여 수행하게 된다.

감정원은 현재 주택가격동향조사 등 다양한 부동산 조사ㆍ통계업무를 수행하고 있는 만큼, 단독주택 공시가격 조사시 기존의 다양한 관련 통계조사들과 함께 수행하고 연계 검토함으로써 공시가격의 적정성을 확보하고 업무 효율성도 크게 개선할 수 있을 것으로 보인다.

또한, 감정원내 조사ㆍ통계 전산시스템과 현장조사 어플들을 활용하여 관련 공부들을 일괄로 조회하고 현장조사시 바로 DB에 입력되도록 하는 등 조사 수행방식도 크게 개선될 전망이다.

둘째, 표준지공시지가 단수평가가 도입된다. 현재 2명의 감정평가사가 평가하여 산술평균하고 있으나, 조사ㆍ평가 난이도가 낮은 지역은 1명의 감정평가사가 평가할 수 있도록 하였다.

가격변동이 작거나 개발사업 등 가격에 영향을 미치는 요인이 없는 지역에 대해서는 2명의 감정평가사가 수행할 필요성이 낮으며, 1명의 감정평가사가 수행할 경우 관련 정부예산이 절반으로 감소된다.

국토부 관계자는 “공시가격은 국민재산에 대한 과세기준이 되는 중요한 자료이고, 매년 반복적으로 수행하는 만큼 가격의 적정성을 개선하면서도 지속 효율화하는 것이 관건이다. 이번 법 개정으로 제도적인 기반이 마련된 만큼, 향후 수행과정에서 기존 다양한 관련 통계자료와 연계하고 발전된 IT 기술을 접목하여 개선해 나가도록 하겠다.”고 밝혔다.

2. 한국감정원 감정평가업무 민간 이양, 공적역할에 집중

한국감정원은 설립 후 45년 이상 유지해 온 감정평가업자의 지위를 내려놓는다.

한국감정원은 감정평가사 제도가 없었던 1969년에 감정평가 전문 기관으로 설립되었으며, 이후 우리나라의 대형 담보평가, 각종 공공개발의 보상평가 등을 수행하여 왔다.

이후, 감정평가사 제도가 도입되고 민간 감정평가법인들이 성장함에 따라 공공기관이 민간시장을 침해한다는 논란이 심화되었다.

이번에 「한국감정원법」이 제정됨에 따라 감정원은 공공기관으로서 명실상부한 지위를 확보하게 되며, 모든 감정평가 업무를 민간에 이양하는 대신, 부동산에 대한 조사ㆍ통계 및 시장관리 등 공적역할을 강화하는 방향으로 기능이 재조정된다.

국토부 관계자는 “그간 민간 감정평가법인들이 성장하여 전문성을 확보한 만큼 공공기관이 감정평가업무를 수행해야할 필요성은 크지 않다. 대신, 감정원은 정부의 다양한 부동산 통계들의 정확성과 효율성을 개선하고, 녹색건축 등 미래지향적 정책 개발을 지원하는 등 부동산 산업의 적정한 관리 및 고부가가치화를 위해 중심적인 역할을 하는 기관으로 변신하게 될 것”이라고 밝혔다.

감정평가 선진화 관련 3개 법안은 내년 1월중 공포되어, 9월1일 시행될 예정이다.

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