국토교통부

국민임대주택건설추진경위

• 국민임대주택 건설 추진경위

  • '98. 2 국민의 정부 100대 국정과제에 포함 - '02년까지 영구임대주택 10만호를 포함, 50만호의 임대주택 건설
  • '98.10 국민임대주택 5만호 건설계획 확정
  • '01. 4 국민임대 10만호 건설계획(2001년 1만호 등 5만호 추가) 발표
  • '01. 8 국민임대주택 20만호 건설계획 발표(8.15대통령 경축사)
  • '02. 4 국민임대주택 50만호 건설계획 발표(대통령 업무보고)
  • '02. 5 서민 주거안정 대책 발표(대통령 주재 경제장관 간담회) - 국민임대주택 건설물량 50 → 100만호로 확대
  • '02.하반기 국민임대주택 50만호 건설추진(대통령공약)
    • 차기정부 임기동안 국민임대주택을 50만호 건설하고, 건설평형도 25평까지로 확대
  • '03. 2 참여정부 5년('03～'07)간 국민임대주택 50만호를 포함하여 주택 250만호를 건설(대통령직 인수위원회 정책보고)
  • '03. 9 서민/중산층 주거안정 지원대책 발표 - 향후 10년동안 국민임대주택 100만호를 포함한 장기 공공임대주택 150만호를 건설
  • '04. 1 국민임대주택건설등에관한특별조치법 제정 (‘03.12.31)
    • 국민임대주택 단지 지정근거 마련
  • '04. 2 저소득서민 주거복지 확대방안 발표
    • 다세대ㆍ2005-12-20다가구 주택매입 임대 및 주거환경개선지구내 원주민 재정착 지원 (소규모 11평형 11,000세대 건설)
  • '04. 7 국민임대 주택건설등에관한특별조치 법 시행 (‘04. 7. 1)
  • 05. 4 임대주택정책 개편방안 발표 (‘05. 4.27 국정과제회의)
    • 건설평형을 11～24평으로 확대
    • 참고 : 『새천년 민주당 16대 대통령선거 정책공약 자료집』중

• 중산층 서민의 내집마련 꿈실현

  • 장기 임대주택의 대량공급과 불량 주거지의 주거환경 개선사업, 서민 전세자금의 공급확대를 통하여 무주택 서민의 전/월세 부담을 대폭 완화하겠습니다.
    • 저렴한 임대료에 장기간 임대가 보장되는 국민주택 50만호를 건설하겠습니다.
    • 국민임대주택규모를 기존 15평에서 20평까지로 확대하겠습니다.
    • 그린벨트 해제지역, 택지개발 지구, 공장?학교 등 이전지, 도로ㆍ공원 등 장기 미집행 도시계획시설 용지를 소요택지로 확보하겠습니다.
    • 달동네 도시정비사업을 활성화하여 20여만호에 이르는 달동네 주거환경을 획기적으로 개선하겠습니다.
    • 영세민의 주택구입 자금에 대한 소득공제를 현행 300만원에서 1,000만원으로 확대하겠습니다.
    • 임대주택 자금의 금리를 인하하여, 최하위층(세대당 월 소득 100만원 이내)에 대하여는 연 2%의 낮은 이자로 임대보증금을 대출하고, 서민임대주택 보증금의 금리는 현 7.5%에서 6%로 낮추겠습니다.
    • 무주택 서민의 내집 마련을 위해 주택가격을 하향 안정시켜 나가겠습니다.

국민임대주택 100만호 건설계획의 수립

• 01. 건설의 필요성
• 02. 건설계획의 수립과정 및 의의
• 03. 건설계획의 내용
• 04. 국민임대주택 100만호 건설의 정책적 위상
• 05. 임대주택 유형의 비교 및 현황

• 01. 건설의 필요성

  • 주택부족은 어느 정도 해결하였으나 저소득층의 주거불안은 지속
    • '00년말 현재 총가구 중 임차가구가 총가구수 대비 43%인 615만가구이며 특히 서울 등 수도권은 전/월세로 거주하는 가구가 절반을 넘고 있음
      
    • 주거안정성을 보여주는 지표인 1년 미만의 거주가주 비율을 살펴보면,전세 등 임차가구는 75%로서 이동이 빈번함으로써 임차가구의 주거가매우 불안정함을 알 수 있음
      
      <주거점유 형태별 1년 미만의 거주비율('00년 기준)>
      

      주거점유 형태별 1년 미만의 거주비율('00년 기준)

      계	자가	전세	보증부월세	무보증월세	사글세	무상
      100%	22	45	20	5	5	3

      
      ※ 자료 : 통계청, 2000
    • 또한 최저소득계층은 열악한 주거환경에 처해있을 뿐만 아니라 과중한 주거부담의 이중고에 시달리고 있는 실정임
      - 소득 1～2분위 계층은 PIR, RIR이 높게 나타나 자력으로 주거생활의 개선이나 주택 마련이 거의 불가능한상황임
      <소득계층별 주거비 부담>
      

      소득계층별 주거비 부담

      구분	평균	1분위이하	2분위이하	4분위이하	5분위이하	6분위이하	7분위이하	10분위이하
      PIR	3.1배	6.7	6.1	4.7	4.3	3.9	3.3	2.9
      RIR	15.8%	19.2	20.1	18.3	18.5	15.0	14.7	11.0

      
      ※ 자료 : 건설교통부, 「주택종합계획('03～'12)」수립연구
      ※ PIR(Price to Income Ratio) : 연소득대비 주택가격비율
      ※ RIR(Rent to Income Ratio) : 연소득대비 임대료비율
  • 저소득층을 위한 장기공공임대주택이 절대 부족한 실정
    • 수도권을 중심으로 전·월세난이 반복적으로 발생하는 등 주택시장이 불안정하여 집 없는 서민의 주거안정을 위협하고 있으나 임대주택 재고량은 총주택재고량의 8.3%에 불과
      
      - 이중 5년임대 후 분양되는 5년 공공임대주택 등이 대부분임에 따라 시장불안에 대한 완충적 역할을 기대할 수 없음
      ※ 임대주택 재고비율('03년말 현재) : 8.3%(임대주택 재고량 1,046천호/총주택수 12,669천호)
      ※ 5년 공공임대주택 재고('03년말 현재) : 640천호(총임대주택 재고 1,046천호의 61%)
    • 특히, 집없는 저소득층 주거안정에 절대적으로 필요한 공공이 소유하면서 장기적으로 임대로 사용되는 장기공공임대주택 재고량은 '03년말 현재 총주택수 대비 2.4%로서 턱없이 부족한 실정
      
      - 이렇게 낮은 장기임대주택재고 수준으로는 임대료 급등 및 임차가구의 주거권 확보 등 임대주택시장을 안정화시키기 어려우므로 무주택 서민의 주거안정이라는 목적을 수행하는데 한계가 있음
      
      ※ 영구임대 및 50년 곡공임대주택은 주택재고수 기준이며, 국민임대주택은 사업승인 기준임
  • 저소득층의 주거수준은 여전히 열악
    • 양적인 주거빈곤 가구는 크게 감소하였으나, 질적 측면에서는 주거환경 개선은 더디게 이루어지고 있음
      - 소득1～2분위 계층의 주거면적은 17평에도 미치지 못하고 70%정도가 집없는 가구임
      - 소득 1분위 계층은 평균 건축년수가 16년이상인 노후주택에 거주하며 주거시설 역시 매우 낙후되어 있음
      
    • 또한 최저주거기준 미달가구가 총가구의 23.4%인 3,344천 가구에 달함
      - 특히 시설, 면적 및 침실기준 모두 미달하는 가구는 5.3%(176천 가구)에 이름
      
  • 계층별·지역별 주거수준 및 자산격차의 심화
    • 양수도권 지역의 아파트 가격 급등으로 지역별 자산격차는 더욱 확대 되고 있는 실정임
      - '00년 이후 서울 등 수도권의 아파트 가격은 전국 평균 상승률을 훨씬 상회함으로써 지역간 자산격차가 심화되고 있음
      
      <아파트 가격 상승률(전년말 대비)>
      

      아파트 가격 상승률

      구분	'00	'01	'02	'03
      전국	1.4%	14.5	22.8	9.6
      수도권	3.1	19.2	29.3	10.1
      ·서울	4.2	19.3	30.8	10.2

    • 또한, 소득계층간의 주택관련자산의 격차를 보여주는 주택자산 지니계수(Gini coefficient)가 '93년 0.489, '02년 0.510 으로 나타나고 있어 주택의 대량 건설에도 불구하고 주거자산의 불평등은 개선되지 못하였음
      - '02년 소득 지니계수 0.351과 비교할 때 매우 높은 수준으로, 주거 자산의 불평등이 소득불평등보다 더욱 심각해졌음을 보여줌
      
      <주거불평등도의 지니계수 변동>
      

      주거불평등도의 지니계수 변동

      구분	'00	'01	'02	'03
      전국	1.4%	14.5	22.8	9.6
      수도권	3.1	19.2	29.3	10.1
      ·서울	4.2	19.3	30.8	10.2

      
      ※ 자료 : 국토해양부, 「주택종합계획('03～'12)」
    • 주택가격과 함께 전세값 역시 지속적으로 상승하여집 없는 서민은 주거비 부담 증가와 자산격차 확대의 이중고를 겪고 있음

• 02. 계획 수립과정과 의의

  • 몇 차례의 확대과정을 거쳐 100만호 건설계획이 수립됨
    • 국민임대주택은 '97년 대통령선거시 영구임대주택 20만호 건설을 선거공약으로 제시하면서 논의되었으며 국민의 정부 출범과 함께 ‘100대 국정과제'에 포함, '98.10월 ‘국민 임대주택'으로 명명하고 건설량(5만호), 건설기간('98～'02) 등 구체적인 계획을 수립하여 본격적으로 추진하게 되었음
    • 이어서 '01년 대통령 연두기자회견에서 5만호 추가건설을 발표하여 '02년까지 10만호 건설, 동년 광복절 경축사에서 '03년까지 20만호 건설로 수정되었음
    • '02년 국민임대주택 20만호 건설로는 저소득층의 주거안정에는 턱없이 부족함을 인식하고, '02.5월 경제장관간담회에서 향후 10년간('03～'12) 100만호 건설을 추진키로 함으로써 현재에 이르고 있음
      ※ 이후 참여정부에서 임기내('03～'07) 50만호 건설 추진으로 연도별 건설계획량을 일부 수정
      
    • 결과적으로 국민임대주택 건설은 '98년부터 '12년까지 총 112만호를 추진
      
  • 저소득층의 주거안정을 위해 꼭 필요한 사업으로서 명확한 목표를 가지고 장기적으로 추진하는 정책사업임
    • 국민임대주택 건설은 공공이 소유하면서 장기적으로 임대로만 사용하는 주택을 10%이상 확보하지 않고서는 저소득층의 주거 안정이 이루어질 수 없다는 기본적인 인식에서 출발하고 있음
      
    • 당시 정부는 향후 10년간 매년 50만호씩 총 500만호의 주택을 건설하여 '12년에 주택보급률 115%를 달성함으로써 선진국 수준으로 주택재고를 확충할 계획을 수립하였음
      
    • '12년 임대주택 재고 10%를 달성하기 위해서는 '01년 현재 40만가구에 불과한 공공임대주택을 164만호로] 확충해야 하므로 124만호의 공공 임대주택이 부족한 것으로 판단하였음
      
    • 따라서 3.7%에 불과한 장기공공임대주택 재고를 10%로 확충하기 위해서는 최소한 국민임대주택을 100만호정도 건설해야 한다는 필요성에 의해 추진하게 된 것임
      
      
      

• 03. 계획의 내용

  • 정책목표
    • 저소득층 주거안정을 도모하기 위해 '03～'12년까지 국민임대주택 100만호를 건설하여
    • 2012년까지 장기임대주택 재고율을 10%로 제고
  • 건설계획
    • 연도별 건설계획 : 매년 10만호 수준의 국민임대주택 건설
      
  • 소요재원 조달방안
    • 소요재원 조달계획 : 총 사업비는 56.1조원으로 추정되며 재정, 국민주택기금, 입주자 및 사업주체가 일정비율을 부담
      
    • 유형별 재원조달기준 : 입주자 소득 등을 감안하여 3가지 주택유형으로 분류하여 재정지원 비율을 차등화
      
  • 택지확보계획
    • 공공택지 지정(매년 1,000만평 수준)을 꾸준히 지속하여 이중 일정부분(공동주택용지의 25%이상)을 국민임대주택 용지로 공급
      • - GB해제예정지 등에서 추진하는 국민임대주택단지(총 호수 50%이상 국민임대)지정을 통한 택지의 효율적 이용으로 국민임대주택 건설용지를 최대한 확보
    • 활용 가능한 택지에 있어 국민임대주택 건설 용지가 확보되도록 제반 제도 개선 추진
      • - 주택재개발, 주거환경개선 등 도시정비사업내에서도 일정비율의 국민임대주택을 건설
      • - 도시개발사업구역내에서도 국민임대주택 용지를 일정비율 확보
      • - 경제자유구역 및 산업단지 등에서도 국민임대주택용지를 일정비율 확보
    • 주거지역 장기미사용 공공시설용지 등 활용가능한 유휴용지를 적극 발굴하여 활용
    • 기존의 택지개발방식 외에도 다가구?다세대 주택 등 기존주택을 매입하여 택지부족 보완

• 04. 국민임대주택 100만호 건설의 정책적 위상

  • '참여복지와 삶의 질 향상'을 위한 주요 정책사업임
    • '98년부터 건설이 시작된 국민임대주택은 2002년 ‘향후 10년간('03～'12) 100만호 건설'로 확대됨으로써 장기적인 정책과제로 자리매김하는 등 임대주택정책를 획기적으로 전환시키는 계기가 됨
    • 국민임대주택 100만호 건설계획이 시작되는 참여정부에서는 12대 국정과제중의 하나인 ‘참여복지와 삶의 질 향상'을 실현하기 위한 중점추진과제로서 선정
      
  • 저소득층의 주거복지 실현을 위한 핵심사업임
    • 소득계층별 주거복지차원의 주택정책을 구현하기 위한 기틀을 마련하는 핵심사업임
    • 절대 부족한 장기임대주택 재고를 확충함으로써 최소한의 사회안전망구축을 위한 기본적인 사업임
      

• 05. 임대주택 유형의 비교 및 현황

  • 임대주택의 구분
    • 임대주택은 임대목적으로 제공되는 주택으로서 건설임대주택과 매입임대주택으로 구분되며(임대주택 제2조제1항) 건설임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대한 주택으로서 정부지원에 따라 공공과 민간건설 임대주택으로 구분
      
      ※ 공공건설임대주택
      - 국가 또는 지자체의 재정으로 건설 임대하는 주택
      - 국민주택기금을 지원받아 건설?임대하는 주택
      - 공공택지에 주택법 제16조에 의한 사업계획승인을 득하여 건설?임대하는 주택
      
      ※ 민간건설임대주택 : 공공건설임대주택이외의 건설임대주택
      - 공공건설임대주택은 임대주택정책의 중요한 과제로서 재정 및 국민주택기금 등의 지원조건, 정책 차별화 등에 의거, 여러 가지 명칭을 띄고 추진되고 있으며 사업주체도 공공부문에서 전담하거나 공공과 민간이 모두 참여하는 방식을 취하고 있음
      - 현재는 공공부문이 전담하는 국민임대주택, 공공과 민간 구분없이 참여하고 있는 10년 장기공공임대주택 등 10년이상 장기간 임대주택으로 활용하는 임대주택 건설이 주된 정책과제로 추진되고 있음
    • 매입임대주택은 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택(임대의무기간 3년)으로서 민간부문에서 추진되어 왔으며 최근「국민임대주택건설등에관한특별조치법(이하 ‘국민임대특별법')」에 공공부문의 매입임대주택 사업 근거가 마련됨으로써 공공부문에서도 매입임대주택사업이 활성화 될 것으로 전망됨
      
      ※ 국민임대특별법 제정이전에도 서울시에서는 다가구주택을 매입하여 임대주택으로 활용하고 있음 ('02년에 175동 1,251호를 매입)
      
      
      
      
      
  • 임대주택 재고현황
    • '03년말 현재 우리나라 임대주택 재고는 전체주택의 8.2%로 '00년 6.6%에 비해 1.6%가 늘어난 것을 알 수 있으며 지속적으로 소폭이나마 증가하고 있음
      
    • 사업주체별로 보면 총임대주택 재고 1,046천호중 61%인 636천호를 민간에서 소유하고 있어 저소득층의 주거안정에는 한계를 지니고 있음
      
      
      - 공공에서 소유하면서 저렴한 임대료로 저소득층에게 공급하는 장기공공임대주택은 '03년말 현재 303천호로 전체주택의 2.4%에 불과함