부동산개발업 등록제도는 부동산개발 사업의 규모에 비하여 영세하고 전문성이 부족한 부동산개발업자의 난립으로부터 소비자 피해를 방지하고 부동산개발업을 체계적으로 관리ㆍ육성 하기위해 도입된 제도입니다.

’07.5.17 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」을 공포하여 ’07.11.18부터 시행되었습니다.

부동산개발 행위 이전에 부동산개발업 등록을 하여야 합니다. 특히, 부동산개발에 대하여 인·허가 등의 신청을 받은 행정기관의 장은 신청인이 부동산개발업 등록사업자인지 여부를 확인하도록 되어 있으므로 적어도 최초의 인ㆍ허가 행위 이전에는 개발업 등록을 하여야 합니다.

부동산개발업 등록은 타인에게 판매 또는 임대할 목적으로 건축물의 연면적이 2천㎡ 또는 연간 5천㎡ 이상이거나 토지의 면적이 3천㎡ 또는 연간 1만㎡ 이상을 개발하는 사업을 영위하고자 하는 법인, 개인 등이 등록대상에 해당됩니다.

주택사업을 하는 경우로서 주택법 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자, 대지조성사업자는 이미 주택법에서 등록제로 관리하고 있어 개발업 등록 예외 대상입니다. 그러나 주택건설사업자 또는 대지조성사업자가 주택건설사업 또는 대지조성사업 외의 다른 개발사업을 하고자 하는 경우에는 개발업 등록을 하여야 합니다

부동산개발업 등록을 하여야 하는 사업의 규모는 건축물의 연면적이 2천㎡ 또는 연간 5천㎡ 이상이거나 토지의 면적이 3천㎡ 또는 연간 1만㎡ 이상일 때에 등록을 하여야 하므로, 등록 규모 미만의 개발업자는 등록 없이도 자유롭게 개발을 할 수 있습니다.

임야 등의 토지를 매입한 후 건설공사의 수행 또는 형질변경을 거치지 않고 단순히 토지를 분할하여 타인에게 판매하는 것은 부동산개발에 해당되지 않습니다.

개발하여 판매 또는 임대하고자 하는 규모가 등록대상에 해당되는 경우라면 부동산개발업 등록을 하여야 합니다.

타인에게 공급할 목적으로 등록대상 규모 이상의 부동산개발을 하기 위해서는 원칙적으로 부동산개발업 등록을 하여야 합니다. 다만, 토지소유자는 부동산개발업 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 부동산개발을 할 수 있습니다. 이 경우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주체로 보며, 토지소유자는 부동산개발업 등록을 하지 않아도 됩니다.

법인의 경우 자본금 5억원 이상, 법에서 정하는 사전교육을 이수한 상근인력으로 부동산개발 전문인력 2명 이상, 전용면적 33㎡ 이상의 사무실을 확보하여야 합니다. 이 경우 개인사업자는 자본금 요건이 영업용자산 평가액 10억원 이상이고 나머지 조건은 동일합니다.

부동산개발업은 기존에 전문성이 없는 자 등이 난립하여 소비자 피해가 발생함에 따라 이를 방지하기 위해 전문성을 가진 자격자로 하여금 개발사업에 투입되도록 하기 위한 최소한 의 요건입니다. 전문인력의 범위는 아래와 같습니다.

어느 한분야의 부동산개발 전문인력 2명 이상을 확보한 경우에도 기타 요건을 충족한다면 부동산개발업 등록을 할 수 있습니다. 예를 들어 건축사 2명, 또는 변호사 2명 등 같은 분야의 전문인력 2인 이상만 확보해도 됩니다.

등록사업자와 공동으로 부동산개발을 하려는 토지소유자는 다음의 요건을 모두 갖추어야 합니다.

1. 부동산개발의 대상이 되는 토지의 소유권을 확보하고 있을 것

2. 개발하는 토지가 저당권·가등기담보권·가압류 등의 목적으로 되어 있는 경우
  에는 해당 부동산의 판매 전까지 그 저당권 등을 말소할 것(저당권 등의 권리자
  로부터 해당 사업의 시행에 대한 동의를 받은 경우 저당권 등의 말소 없이
  사업 가능)

3. 토지소유자와 등록사업자는 개발된 부동산의 사용·처분, 수익의 분배, 사업비의
  부담, 사업기간, 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관하여 협약을 체결
  하여야 함

부동산개발업을 등록하려면 부동산개발업 등록신청서를 작성하고 구비서류를 첨부하여 주된 영업소 소재지를 관할하는 시·도(등록관청)에 제출하여야 합니다. 서류를 제출하면 등록관청에서는 서면심사, 요건확인 후 등록증을 교부하게 됩니다.

부동산개발업 등록사업자는 부동산개발에 관하여 표시ㆍ광고할 경우 이 법에서 정하는 바에 따라 등록한 사실과 그 밖에 소비자 보호를 위하여 필요한 사항을 표시ㆍ광고하여야 합니다. 법령에서 정한 주요 표시ㆍ광고 사항은 다음과 같습니다.

1. 등록사업자의 상호ㆍ명칭, 등록번호와 주된 영업소의 소재지

2. 법 제4조제4항에 따른 공동으로 부동산개발을 하는 경우에는 공동사업의
  추진 여부 및 공동사업주체에 관한 사항

3. 부동산개발에 필요한 인ㆍ허가 등에 관한 사항

4. 그 밖에 소비자 보호를 위하여 필요한 사항으로서 국토해양부장관이 정하여
  고시하는 사항

등록사업자는 이중으로 부동산개발업 등록을 할 수 없습니다. 등록사업자의 임직원 중 부동산개발 전문인력은 다른 등록사업자의 부동산개발 전문인력이 될 수 없으며, 영업장 소재지 별로 또는 상호를 달리하여 이중으로 등록하는 경우 등록취소는 물론, 1년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.

등록사업자가 보고하여야 하는 사항은 다음과 같습니다.

1. 사업실적 보고 - 등록사업자는 매년 국토해양부령으로 정하는 바에 따라
  관할 등록관청에 사업실적을 보고하여야 합니다.

2. 자본금, 임원 및 부동산개발 전문인력의 변경 보고 - 등록사업자는 자본금이
  변경되거나 임원 및 부동산개발 전문인력이 변경된 경우 국토해양부령이
  정하는 바에 따라 관할 등록관청에 변경사항을 보고하여야 합니다.

위의 보고의무를 위반한 경우 영업정지, 과태료 등의 처분을 받을 수 있습니다.

등록대상 규모 이상의 부동산개발을 할 때 등록하지 않고 부동산개발업을 하는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.

등록하고자 하는 부동산개발 전문인력은 국토해양부장관이 지정하는 교육기관에서 60시간의 사전교육을 받아야 합니다.