국토교통부

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제3항에 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물에 관한 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면(중개대상물 확인·설명서)으로 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 되어 있음. 또한, 중개업자가 확인하여 거래당사자에게 설명하여야 하는 사항에는 수도 및 전기계량기의 개수는 포함되어 있지 않음. 따라서, 중개업자가 중개대상물 확인·설명서상의 수도, 전기시설의 파손 여부 등 내·외부 시설물의 상태를 작성방법에 따라 정확히 기재하였다면 중개업자가 동 법률을 위반한 것으로 볼 수 없음. (부동산산업과-358,10.1.28)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제3항의 규정에 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 등 확인·설명사항을 서면(중개대상물 확인·설명서)으로 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 되어 있으나, 임차인 가족수에 대해서는 별도의 규정을 두고 있지 아니하므로 중개업자가 이를 확인·설명하지 않았다하여 중개업자가 동 법령을 위반한 것으로 볼 수는 없음. (부동산산업과-24.10.1.5)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제1항 및 같은 법 시행령 제21조제1항에서는 중개업자가 중개대상물에 대해 거래당사자에게 확인·설명해야 할 사항을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제21조제3항에서는 중개업자는 이러한 확인·설명사항을 서면(중개대상물 확인·설명서)로 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 되어 있으나, 거래당사자의 나이에 대하여는 중개대상물 확인·설명내용에 포함되어 있지 않음. 따라서, 중개업자가 위 중개대상물 확인·설명서상의 기재내용을 정확하게 작성하였다면 중개업자가 동 법령을 위반했다고 볼 수 없음. (부동산산업과-3880. 09.12.15)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에 정한 중개대상물 확인·설명서상의 대상물건의 표시는 동 서식 작성방법에 따라 토지대장 등본 및 건축물대장 등본 등을 확인하여 기재하도록 되어 있음.

질의내용과 같이 지적정리가 완료되지 않아 건축물대장등에 대지지분이 기재되지 않은 경우에는 중개대상물 확인·설명서상에“지적정리가 완료되지 않아 건축물대장등에 대지지분이 미기재”등으로 기재하여 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 확인·설명하는 것이 필요함.(부동산산업과-3524,09.11.18)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조의 규정에 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우 중개대상물에 대한 확인·설명을 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 대통령령이 정하는 바에 따라 확인·설명사항을 서면(중개대상물 확인·설명서)으로 작성하여 교부하도록 되어 있음.

따라서, 중개업자가 중개대상물에 대한 확인·설명의무의 위반 여부는 중개대상물 확인·설명서에 기재된 내용에 따라 판단하여야 함.(부동산산업과-2098, 09.7.10)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제1항의 규정에 중개업자는 중개가 완성되기전에 당해 중개대상물에 대한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 당해 중개 대상물의 상태·입지 및 권리관계 등을 성실·정확하게 설명하고, 동법 제25조제3항의 규정에 따라 확인·설명사항을 서면으로 거래당사자에게 교부하여야 함. 중개업자가 이를 위반한 경우에는 동법 제39조제1항제5호의 규정에 따라 업무정지처분 사유에 해당될 수 있음.(부동산산업과-1134, 09.4.1)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제3항의 규정에 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 확인·설명사항을 서면(서면은 ‘중개대상물 확인·설명서’)으로 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 되어 있음.

또한, 거래금액이 변경되는 경우 중개대상물 확인·설명서 기재사항인 거래예정금액, 중개수수료 및 실비의 금액과 산출내역 등이 변경되므로 중개업자는 동 법률 시행규칙 제16조에 정한 중개대상물 확인·설명서를 다시 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 함. (부동산산업과-623, 09.2.20)

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제25조 및 제26조의 규정에 따르면 중개업자는 중개가 완성된 때에는 중개대상물 확인·설명서와 거래계약서를 거래당사자에게 교부하도록 되어 있음. 따라서, 중개 완성이후에 거래당사자간 거래계약의 이행과 관련된 사항은 중개업자의 중개행위와는 관련이 없으므로 동 법령에 의한 행정처분대상이 아님. (부동산산업과-452, 08.11.3)

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률은 제1조(목적)에서 정한 바와 같이 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지함을 목적으로 제정된 법으로, 중개업자가 중개행위를 할 때에는 이 법령에 따르도록 하고 있고 그에 위반하면 업무정지 등의 행정처분을 하도록 규정하고 있음.

중개업자의 중개와 관련하여 같은 법 제25조(중개대상물 확인·설명)에서는 중개업자는 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료와 함께 성실·정확하게 설명하도록 하고 있고, 중개가 완성되었을 경우에는 중개대상물 확인·설명서 서식(시행규칙 제16조)에 따라 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 하고 있으며, 같은 법 시행령 제21조에서는 중개업자가 중개대상물에 대하여 확인·설명할 사항을 규정하고 있음.

따라서 중개업자가 위 법령에서 정한 바에 따라 성실·정확하게 설명(중개대상물 확인·설명서에 기재)하였다면 타 법령에 의한 손해배상책임 등은 별개로 하고 등록관청이 이 법령에 따른 행정처분을 할 수 없음.【국민신문고 민원답변】

계약은 법이 정한 일정한 제한에 부딪치지 않은 한 거래당사자의 자유로운 의사에 기초하여 다양한 형태로 이루어지게 됨. 또한, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제3항에서는 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인·설명사항을 서면(서면은 ‘중개대상물 확인·설명서’)으로 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 하고 있음. 다만, 위의 내용과 같이 중개의뢰인으로부터 중개를 알선 받아 중개가 완성되기 전에 매수인의 변심에 따라 계약이 해지가 된 경우로 민사적인 소송은 별개로 하더라도 중개업자가 제26조 제2항 및 제25조 제4항을 위반했다고는 볼 수 없음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제26조제2항의 규정에 따라 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는때에는 서명 및 날인을 하여야 함. 공동중개의 경우에는 중개에 참여한 중개업자 모두 서명 및 날인을 하여야 하고 이를 위반한 경우 같은 법 제39조제1항제9호에 따라 업무정지 처분사유에 해당될 수 있음. 질의내용과 같이 공동중개을 하면서 서명 및 날인을 한사람은 하고, 한사람은 하지않은 경우에도 중개업자가 서명 및 날인하지 않은 경우이므로 업무정지 처분에 해당될 수 있음. 이 경우 서명 및 날인을 한 중개업자에 대한 업무정지 처분은 위반행위에 대한 동기 등에 대한 구체적인 사실관계를 확인하여 처분여부를 판단하여야 함.【국민신문고 민원답변】

특정한 아파트에 입주할 수 있는 권리는 중개대상물인 건물로 보는 대법원 판례(1991.4.23, 선고 90도1287판결), 건물에는 기존의 건축물뿐만 아니라 장차 건축될 특정의 건물도 포함된다고 볼것이므로 아파트의 특정 동, 호수에 대한 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결된 후에는 그 특정아파트가 완성되기전이라 하여도 이에 대한 매매등 거래를 중개하는 것은 “건물”의 중개에 해당한다고 한 대법원 판례(1990.2.13, 선고89도1885판결) 등을 볼 때 신축중인 다세대 주택, 상가건물의 중개대상물 확인설명서 서식은 주거용건축물(별지 제20호) 및 비주거용 건축물 서식(별지 제20호의2)을 사용하여야 함. (거래계약서는 법정양식이 없음)

또한, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령에는 중개업자의 중개행위 장소를 제한하고 있지 않으나, 중개사무소 이외의 장소에서 중개행위를 하는 경우 2이상의 중개사무소를 설치하는 경우에 해당될 수 있으므로 이러한 오인을 받지 않도록 충분한 주의를 기울여야 함. 【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제3항의 규정에 따라 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 되어 있음. 따라서, 중개대상물 확인설명서 교부시점은 거래계약서를 작성하는 때이며 질의내용과 같이 거래계약서를 작성하는 때에 동 확인설명서를 교부하지 않았다면 등록관청은 사실관계를 조사·확인하여 동법 제39조제1항제6호에 정한 업무정지 처분을 할 수 있음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제3항·제4항의 규정에 따라 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인설명사항을 서면(중개대상물 확인설명서)으로 작성, 서명 및 날인하여 거래당사자에게 교부하도록 되어 있음.

질의내용과 같이 중개대상물 확인설명서를 컴퓨터로 작성하여 중개업자가 서명 및 날인하는 경우 동 법률을 위반한 것으로 볼 수는 없으나, 중개대상물 확인설명서의 형식·내용·장수 등은 같은 법 시행규칙 제16조의 규정에 정한 내용과 동일하게 하여야 함.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조의 중개대상물 확인·설명서 서식은 법정서식으로 되어 있으므로 반드시 위 서식을 사용하여야 함.

질의하신 바와 같이 기존양식에 스티커나 수기로 적어 사용할 경우 위 서식의 변형사용이 될 수 있어 적발시 업무정지 1개월에 처하여 질 수 있음.

* 서식은「사무관리규정」(시행령임)에 따라 당해 서식의 기재사항이 국민의 권리·의무와 직접 관련되는 사항이나 민원에 관계되는 서식은 개별 법령으로 정하여 사용토록 하고 있고(동 규정 제72조), 중앙행정기관이 법령으로 서식을 제정 또는 개정할 경우 국무총리의 승인을 얻어야 하며(동 규정 제74조), 서식에는 용지의 규격(예 : 210㎜×297㎜) 등을 표시(동 규정 제76조)하도록 되어 있음. 【국민신문고 민원답변】

현행 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제4항 및 제26조제1항에 따라 중개업자는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 중개대상물 확인·설명서와 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 함.

하지만 위 질의내용처럼 위임에 따라 중개업자가 계약을 체결하였으나, 특별한 사정으로 인하여 거래계약서 등을 교부하지 못하였을 경우에는 등록관청에서 그 사실관계(거래계약서 등을 교부하지 못한 사유, 구체적 노력여부 등)를 조사하여 행정처분 여부를 결정하여야 할 것임.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조에서 "중개"라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것이라 정의하고 있고, 같은 법 제25조제3항에서는 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면("중개대상물 확인·설명서"를 말함)으로 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 하고 있음.

또한, 중개대상물의 권리관계나 상태 등을 확인·설명하는 중개대상물 확인·설명서의 작성과 관련해서는 중개대상물 확인·설명서[1] (주거용건축물) 작성방법에서 균열이나 누수 등 건축물의 내외부 시설물의 상태 등은 중개업자가 매도(임대)의뢰인에게 자료를 요구하여 확인한 사항을 기재하도록 하고 있음.

따라서, 중개업자의 중개행위는 거래계약서와 중개대상물 확인·설명서 등을 거래당사자에게 교부함으로써 완성되고. 이후 계약내용의 이행은 중개업자와 관계가 없고 계약당사자가 계약에서 정한 바에 따라 준수하여야 할 사항임.

또한 중개대상물 확인·설명서 상의 시설물 상태는 중개업자가 임대의뢰인에게 확인한 사항을 기재하도록 되어 있으므로, 이에 대하여 잘못된 부분이 있다면 임대의뢰인에게 건물의 수리나 손해배상 등을 요구할 수 있음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조의 규정에 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우 중개대상물에 대한 확인설명을 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 대통령령이 정하는 바에 따라 확인설명사항을 서면(중개대상물 확인·설명서)으로 작성하여 교부하도록 되어 있음. 중개업자가 확인설명내용을 중개대상물 확인설명서에 정확하게 기재하지 않거나, 교부하지 아니한 경우에는 동법 제39조제1항제5호 및 제6호의 업무정지 처분 사유에 해당될 수 있음.다만, 중개대상물 설명의 장소 등 에 대해서는 동 법령에 별도의 규정을 두고 있지 않음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제1항은 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물에 관한 상태, 입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하도록 한 것으로 임차인이 없는 상태에서 중개업자가 중개대상물 확인설명서를 작성하고 임차인이 이를 수령했다 하여 동 조항을 위반했다고 볼 수 없음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제1항의 규정에 따라 중개업자는 중개가 완성되기전에 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항 등을 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 함.

또한, 확인·설명의 구체적인 사항은 동법 시행령 제21조제1항에 정하고 있으며, 중개업자가 확인·설명사항을 서면으로 작성하는 때에는 동법 시행규칙 제16조제1호서식 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ] 작성방법에 따라 건축물관리대장 등본등을 확인하여 기재하도록 되어 있으며, 중개업자가 건축물현황도를 반드시 제시, 첨부할 의무는 없음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조의 규정의 중개수수료는 중개업자가 중개완성의 대가로서 중개의뢰인으로부터 받는 것이며, 동법 제25조제1항의 규정에 따라 중개업자는 중개가 완성되기 전에 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하여야 하고 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 확인·설명사항을 빠짐없이 기재하여 서면(중개대상물 확인 설명서)으로 교부하여야 하며, 만약, 중개업자가 중개대상물 확인설명서의 내용을 누락한 경우 동법 제39조제1항제5호의 규정에 정한 업무정지 처분사유에 해당될 수 있음.

또한, 중개수수료에 대하여는 동법 시행규칙 제20조제4항에 따라 거래금액의 1천분의 9이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정하도록 되어 있고, 중개대상물 확인·설명서(비주거용 건축물)의 중개수수료 및 실비의 금액과 산출내역의 “중개수수료”는 거래예정금액을 기준으로 계산하고, “산출내역”은 거래예정금액 × 중개수수료 요율과같이 기재하여야 함.

따라서, 동 확인설명서를 공백으로 두거나 해당없음으로 표기하였다면 성실정확하게 확인설명한 것으로 볼 수 없으며 중개수수료는 한도의 범위내에서 중개의뢰인과 중개업자가 협의하여 결정하여야 되기 때문에 아무런 설명없이 중개업자가 일방적으로 중개수수료를 정하여 요구할 수는 없음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제1항 및 동법 시행령 제21조제1항의 규정에 따라 중개업자는 중개의뢰를 받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 관하여 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인(매도인, 임차인 등)에게 성실·정확하게 설명하고 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 거래당사자에게 중개대상물 확인설명서를 교부하도록 되어 있음. 또한, 질의내용의 매수자 인적사항은 매수자가 공동인 경우 별지로 작성하여 교부하면 되므로 중개대상물 확인·설명서에 공동 매수자 모두를 직접 기재하지 사실만으로 동 법률에 정한 행정처분을 할 수는 없음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사법 제2조에서 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있으므로 이 건은 공인중개사법에서 정한 규정에 따라 중개업자의 알선에 의하여 거래당사자가 매매에 합의하여 중개업자가 거래계약서와 함께 중개대상물 확인·설명서, 공제증서를 교부하여 ‘08.6.4. 자로 중개거래가 완료된 건임. 다만, 위 계약내용에 따른 이행 도중 거래당사자들의 합의에 의하여 거래금액이 변경되었고, 중개업자가 편의를 제공하여 바뀐 금액에 따라 거래계약서를 다시 작성하였다면 비록 중개업자가 거래계약서를 작성하였다 하여도 “중개”에 따른 거래계약서 작성으로 볼 수 없으므로 중개대상물 확인·설명서를 재교부 하거나 공제증서를 재발급하는 등의 의무가 있다고 볼 수 없음.(중개가 아닌 계약에 따른 이행과정의 문제임)【국민신문고 민원답변】

계약은 법이 정한 일정한 제한에 부딪치지 않는 한 거래당사자의 자유로운 의사에 기초하여 다양한 형태로 이루어지게 되며 위의 경우와 같이 토지거래허가를 조건으로 중개업자가 매도인(乙)과 매수인(丙)간의 “매매예약 합의각서”를 작성하였다면 이를 정식 거래계약이 체결되었다고 보기는 어려울 것임.

또한, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조제3항에서는 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인·설명사항을 서면(서면은 ‘중개대상물 확인·설명서’)으로 작성하여 거래당사자에게 교부하도록 하고 있는 바, 토지거래허가 여부와 연계하여 향후 정식계약을 체결하기로 하였다면 이는 중개가 완성되었다고 보기 어려우므로 중개대상물 확인·설명서를 미교부하였다 하여 행정처분을 할 수는 없음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제3항의 규정에 따라 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물 확인설명서를 거래당사자에게 교부하고 동법 시행령 제21조제3항의 규정에 따라 그 사본을 3년간 보존하여야 함.

따라서, 중개업자는 당해 거래와 관련되는 거래계약서, 중개대상물 확인·설명서 등을 같이 보관하여야 하며 공동중개의 경우에는 중개업자 별로 이를 각각 보관하여야 함.

또한, 질의내용과 같이 거래계약서와 중개대상물 확인·설명서를 같이 보존하지 않을 경우에는 그에 따른 업무정지 등이 처분을 받을 수 있음.【국민신문고 민원답변】

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조에서 정한 바와 같이 동 법에서 정하고 있는 '중개'의 범위는 "중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선"에 한정하고 있으므로 이에 수반되는 계약금(가계약금 포함) 등에 대하여는 별도 규정을 두고 있지 않음.

또한 동법 제25조제3항에서 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인·설명사항을 대통령령이 정하는 바에 따라 서면(중개대상물 확인·설명서를 말함)으로 작성하여 거래당사자에게 교부하여야 하므로 중개가 완성되기 전의 가계약금에 대하여는 거래계약서 작성 등의 의무가 없음.【국민신문고 민원답변】

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률시행규칙」 제16조의 규정에 의한 중개대상물확인·설명서 서식은 기록내용 및 쪽수는 물론 규격까지 정하여진 법정서식으로 임의적으로 변경하여 사용할 수 없음.

임의적으로 서식을 변경하여 사용할 경우「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제39조제1항제13호의 규정에 따라 1개월의 업무정지 처분을 받을 수 있음.

* 서식은「사무관리규정」(시행령임)에 따라 당해 서식의 기재사항이 국민의 권리·의무와 직접 관련되는 사항이나 민원에 관계되는 서식은 개별 법령으로 정하여 사용토록 하고 있고(동 규정 제72조), 중앙행정기관이 법령으로 서식을 제정 또는 개정할 경우 국무총리의 승인을 얻어야 하며(동 규정 제74조), 서식에는 용지의 규격
(예 : 210㎜×297㎜) 등을 표시(동 규정 제76조)하도록 되어 있음.【국민신문고 민원답변】