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투기과열지구 지정제도

  • 담당부서주택정책과
  • 담당자이유리
  • 전화번호02-2110-6217
  • 등록일 2011-12-22
  • 조회28494
  • 첨부파일
 

1. 개 요


 가. 제도의 의의

  ◦ 주택가격이 급등하거나 주택에 대한 투기수요로 청약경쟁이 과열되어 무주택자 등 실수요자의 내집 마련 기회가 어려운 지역을 투기과열지구로 지정

  ◦ 실수요자의 주택청약에 우선권을 부여하고, 무주택서민의 주거비부담 완화 및 주택가격 안정을 도모하기 위하여 만든 제도로서 2002년 4월부터 시행하고 있음.


 나. 법적근거

  ◦ 주택법 제41조 및 주택법 시행규칙 제19조의3

   - 국토해양부장관 또는 시·도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 해제할 수 있음(사전에 주택정책심의위원회 심의를 거침)


 다. 투기과열지구제도의 주요 변천내용

  ◦ 1983. 4. 30 신설

   - 기존주택의 실거래가와 분양예정가격이 현저한 경우 투기과열지구로 지정하고, 채권매입액이 많은 자에게 신규주택의 우선 공급

  ◦ 1991. 4. 6 개정

   - 투기과열지구내에서는 공급하는 세대수의 20배수를 초과하지 않는 범위안에서 청약통장의 장기예치자 순에 따라 공급

  ◦ 1999. 7. 15 폐지

  ◦ 2002. 4. 18 재도입

2. 지정요건

 당해 주택건설지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 주택에 대한 투기가 우려되는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하여야 함.


 1. 주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에서 공급되는 주택의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하였거나 법 제2조제3호에 따른 국민주택규모 이하 주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳


 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳


  가. 주택의 분양계획이 지난 달보다 30퍼센트 이상 감소한 곳


  나. 법 제16조에 따른 주택건설사업계획의 승인이나 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 실적이 지난 해보다 급격하게 감소한 곳


 3. 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 곳


  가. 시ㆍ도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 경우


  나. 시ㆍ도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 경우


  다. 해당 지역의 주택공급물량이 법 제75조에 따른 입주자저축 가입자 중 주택청약 제1순위자에 비하여 현저하게 적은 경우


3. 지정 및 해제절차


 가. 지정단위

  ◦ 당해 주택건설지역인 특별시·광역시·도 또는 시·군·구의 행정구역을 단위로 지정함이 원칙이나,


  ◦ 주택가격의 상승이나 투기의 우려가 일부지역에 국한하는 경우에는 그 일부지역만을 지정할 수 있음

 나. 지정절차

    

 

국토해양부장관

 

 

 

 

 

지정요건 ⇒

성립

의견↓

↑협의

⇒주택정책심의위원회 심의

 

⇒지정결정

⇒공고

 

⇒관할시장 등에  통보

 

광역시·도지사

 

 

 

 

  

 다. 해제절차 : 지정절차와 동일함

 * 해제요건 : 지정지역의 주택가격이 안정되고 청약경쟁이 완화되는 등 그 지정사유가 없어진 경우


4. 투기과열지구와 투기지역 비교

구 분

투기과열지구

투기지역(주택)

지정기준

주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서

-2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과하는 경우

  (국민주택규모 이하 주택 청약경쟁률이 10대 1을 초과하는 경우

-주택사업계획승인이나 주택건축허가
실적이 최근 수년간 급감하여 주택
공급이 위축될 우려가 있거나 분양
계획이 전월대비 30% 이상 감소하는
경우

-주택의 전매행위 성행 등으로 주거
불안의 우려가 있는 경우 등

①월별 집값 상승률이 전국 소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역으로서

 -2개월간 집값상승률이 전국 평균
보다 30%이상 높은 지역

 -1년간 연평균 상승률이 3년간의
전국 연평균 상승률보다 높은 지역

 

②개발사업 및 주택재건축사업이 진행중인 지역으로서

 -1개월간 집값상승률이 전국 소비자
물가상승률보다 30%이상 높은 지역

 -1개월간 집값상승률이 전국 평균
보다 30%이상 높은 지역

 

③택지개발예정지구, 대규모개발사업
추진이 예정되는 지역 등으로서

 -1개월간 집값상승률이 전국소비자
물가상승률보다 높은 지역

해제기준

-지정지역의 주택가격이 안정되고
청약경쟁이 완화되는 등 그 지정
사유가 없어진 경우

 당해 지역의 부동산가격이 안정되는 등 지정사유가 해소된 경우

지정 및

해제절차

국토부장관 : 시·도지사의 의견을 들어
지정·해제

시·도지사 : 국토부장관과 협의를 거쳐
지정·해제

 *사전에 주택정책심의위원회 심의를
거침

 국토해양부장관이 요청하면 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정 및 해제(필요시 기획재정부장관이 직접 위원회  회부)

지정효과

- 분양권 전매제한

 · 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 소유권이전등기를 완료한 때까지(5년이내의 범위내), 단, 수도권·충청권을 제외한 지역의 경우에는 1년이 경과한 때까지.

 · 주택공영개발지구내에서 공공기관이 건설·공급하고 분양가상한제 적용을 받지 않는 주택의 경우 다음 기간에 도달한 때까지

   (전용 85㎡이하 5년, 85㎡초과 3년)

 

 · 투기과열지구 지정제도와 별도로 분양가 상한제 적용주택의 경우 전매행위 제한기간 따로 있음

   (주택법 제41조의2, 동시행령 제45조의2 참고)

 · 수도권 9개시 100실 이상 오피스텔 소유권 이전 등기일까지

 

- 청약1순위 자격제한

  (5년내 당첨사실이 있는 자, ’02.9.5일 이후 청약예금·부금 가입자로서 세대주가 아닌 자)

 

- 재건축 규제

 · 지역 및 직장주택조합 조합원 지위 양도 금지 및 선착순 모집금지

 · 재건축 조합원지위 양도금지

 · 과밀억제권역 내 재건축 의무 후분양제 적용

 

- 대출규제

 · DTI(수도권 투기과열지구 6억
초과 주택담보대출시 40% 적용)

 · LTV(은행권 3년 이하 대출기간의 주택담보대출시 LTV 50% 적용)

 기준시가 대신 실거래가액으로 양도소득세  과세

 필요시 탄력세율

 (기본세율+15p범위내)

근거법령

주택법 제41조, 제41조의2, 동법시행령 제45조의2

동법시행규칙 제19조의3

소득세법 제104조의2

동법시행령 제168조의3 내지 제168조의5

 

<투기과열지구 지정현황>

(2011. 12. 22 현재)

투기과열지구 없음

 

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