국토교통부

(의의) 부동산투자회사는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자·운용하고 그 수익을 배당하는 주식회사임

  ㅇ 투자자가 직접 부동산에 투자하는 직접투자와 대비되는 부동산 간접투자기구로,

일반투자자는 부동산투자회사의 주식을 취득함으로써 부동산에 직접 투자한 것과 같은 효과를 얻을 수 있음
* 리츠는 펀드와 유사하나, 펀드는 실물(부동산, 자원개발)뿐 아니라 主로 유가증권·파생상품 등 금융자산에 투자하는 차이가 있음

(도입배경) 일반국민의 부동산에 대한 간접투자 기회를 제고하고 외환위기 이후 가격 폭락한 기업들의 보유부동산을 유동화(현금화)하여 기업구조조정을 촉진하기 위해 ’01년 도입되었음
 

(현황) 현재 리츠 총자산 규모는 6조원 가량이며 30개 회사가 운영중으로 1개사 평균 2천억원 가량을 운용하고 있음

  ㅇ또한, 리츠로부터 투자·운용업무를 위탁받는 자산관리회사(운용사)는 (주)코람코자산신탁, (주)씨나인자산관리, (주)케이리츠앤파트너스 등 총 15개사가 영업중임

(전망) 일반적인 펀드시장은 경기상황에 따라 주가 하락으로 인한 원금손실 편차가 큰 편임

  ㅇ 최근의 금융위기로 인해 상장된 리츠의 주가 및 부동산시장도 침체로 들어섰지만 그럼에도 불구하고,

  ㅇ 부동산 간접투자시장인 리츠는 부동산의 급락이 지속되지 않는 한, 매분기 배당액과 청산시 매각차익을 보장받을 수 있어 안정성 측면에서 우월하기 때문에

  ㅇ 이번 자본금 인하, 인가절차 개선, 개발리츠 도입 등 규제완화 효과와 더불어, 주식시장이 요동치는 상당기간 동안에도 신규설립이 증가하고 예상수익율을 달성할 것으로 기대

무한경쟁의 글로벌 금융체제內에서, 외국자본과 견주어 국내기관들이 자금을 끌어들어 투자하는 데는 금리차, 펀딩기술 및 리스크 관리전략의 한계 등으로 인해 약점이 있음

  ㅇ 그럼에도, 풍부한 자금을 바탕으로 국민연금 등 연기금을 중심으로 외국자본과 경쟁을 하고 있는 실정으로서,

  ㅇ 이번 법 개정에서도 국민연금 등이 리츠 주식의 30% 이상을 인수하는 경우 주식공모 의무를 배제하고 30%이내 의결권행사 규정도 배제하여 연기금의 참여를 적극 유도하였음

정부의 노력과 더불어, 국내기업 및 금융기관들도 더 공격적으로 투자할 수 있는 기반이 마련되어야 할 것이며 소액투자자들의 적극적인 참여를 유도할 수 있는 장치도 보완돼야 할 것임

(설명드리기에 앞서) 우선, 부동산투자회사와 그 위탁운용사인 자산관리회사와의 관계를 명확히 할 필요가 있는데

  ㅇ (운용사 중심) 펀드는 운용사가 투자자로부터 투자·운용에 대해 일임을 받아 자기책임하에 전폭적으로 운용하는 반면,

  ㅇ (주주 중심) 리츠는, 투자자가 참여하는 주주총회를 통해 중요사항을 결정하기 때문에 리츠의 투자·운용을 위탁받은 자산관리회사는 위탁받은 범위내에서만 업무 수행

리츠 설립절차는, 주식회사의 발기인들이 자본금 10억을 전액 인수하여 발기설립한 후 법인등기를 마치고, 사업계획서·신주발행계획서 등을 작성하여 국토해양부에 영업인가 신청을 함

  ㅇ 국토해양부는 신청사실을 공고하고 금융위 등 관계기관 의견을 수렴한 후 사업계획의 타당성 등을 심사하여 영업인가를 함

  ㅇ 이후 회사는 금감원에 유가증권발행신고서를 제출하고 주식발행절차를 거쳐 최저자본금 100억원을 확보한 후 영업활동을 하게 됨

AMC 설립절차는, 발기인대표가 예비인가 신청을 하면 국토해양부는 신청사실을 공고하고 관계기관 의견 수렴 후 사업계획, 주주구성 및 경영진 등을 심사하여 예비인가를 함

  ㅇ 이후 회사는 금감원에 유가증권발행인등록 및 신고서를 제출하고 주식발행절차를 통해 자본금 70억원을 확보한 후 창립총회를 거쳐 설립인가 신청을 하게 됨

  ㅇ 국토해양부는 사업계획의 타당성, 경영진의 전문성, 주식인수자금의 적정성 등을 심사하여 설립인가를 함
크게 유의할 사항은 없지만, 리츠는 주식회사이어야 하기 때문에 부동산투자회사법 규정외 상법의 적용을 받으며 AMC의 경우도 상법의 회사설립 절차를 따라야 함을 확인

(의의에서 설명드린 대로) 리츠도 펀드와 유사하기 때문에, 해당 리츠 주식을 판매하는 증권사에 찾아가셔서 신청하면 됨

  ㅇ 참고로 리츠는 전체자본금의 30% 이상을 일반인을 대상으로 공모(公募)하도록 되어 있어, 리츠 설립 초기에 증권사 및 자산관리회사의 홍보를 통해 판매하고 있음

  ㅇ 이후에도 상장요건을 충족하면 주식시장에 상장하도록 하고 있어 초기에 참여하지 않은 사람에게도 취득할 수 있는 기회를 제공하고 있음

  ㅇ 다만, 주식청약율이 100%를 넘을 경우에는 원하는 주식물량만큼 배정받을 수 없다는 점과 시장에서의 리츠주식 유통량이 많지 않아 쉽게 접할 수 없다는 약점이 있음
지난해 주식형펀드 등의 수익률이 워낙 높아 국민들의 관심이 많이 쏠렸다가 올해는 국제 경제위기로 인해 큰 낭패를 보고 있지만, 간접투자 펀드는 여전히 매력적인 투자처임

  ㅇ 특히, 그 중에서도 장기의 안정적인 수익을 원하시는 국민들께서는 리츠상품도 좋은 투자대상임을 인지해 주시고,

  ㅇ 더 많은 리츠상품이 출시되어 국민들께 부동산 간접투자기회를 더 많이 드릴 수 있도록 업계와 함께 노력하겠음

리츠가 배당가능이익의 90%이상을 배당하면 법인세는 감면되나, 개별 주주에게 배당소득에 대한 소득세(법인은 법인세)는 부과

  ㅇ 다만, 국내 사업장이 없는 외국 회사의 국내원천소득(배당소득·주식양도소득)은 소득지급자인 리츠가 법인세를 원천징수하므로, 세금회피와는 아무 관련이 없음

  * 이 과정에서 당사국간 조세조약에 따른 비과세 또는 면제를 적용받기 위해서는, 외국계 회사가 국세청에 비과세 등의 신청을 하여 확인서를 받아야 함 (법인세법 제98조의4)

리츠는 노후빌딩의 리모델링 공사가 가능하고 투자자들이 주총·이사회를 통해 주주이익 대변이 용이하며

  ㅇ 장기적으로 안정적인 임대수익 확보가 가능하여, 리츠방식으로 부동산을 매입하는 것으로 추정
이에 비해, ABS(유동화회사)는 개보수 공사가 허용되지 않고 PFV(프로젝트금융)는 장기 임대사업에 적합하지 않으며 REF(부동산펀드)는 주주이익 대변이 어려워 선호치 않는 것으로 판단

리츠에 투자하는 주주의 수익률을 고려하여 분양가보다 낮은 수준(70～75%)에서 매입하여 준공 후 시장에 매각하는 방식으로는 가능

  ㅇ 다만 8.21대책의 내용처럼, 준공 후 사업시행자에게 되파는 “환매조건부” 방식은 회계규정에 배치될 수 있어 관계부처 협의가 필요함

  * 금감원 회계규정상, 리츠나 펀드 운용후 原매도자(사업시행자)에게 되파는 조건부 거래방식은 진정한 매매(true sale)로 보지 않고 리스(lease)로 볼 가능성이 있음

※ 8.21대책 中 “지방 미분양아파트 환매조건부 매입”건
· 건설중인 미분양 아파트를 공공매입 가격수준(최초 분양가의 70～75% 수준)에서 공공(주공·대주보 등)이 매입하되,

· 준공 이후, 사업시행자가 원할 경우에는 당초 공공매입 가격에 자금조달 비용(수수료 수준의 일정수익 포함)이 보장되는 수준의 가격으로 환매받을 수 있는 옵션 부여

리츠에 투자하는 주주의 수익률을 고려하여 분양가보다 낮은 수준(70～75%)에서 매입하여 준공 후 시장에 매각하는 방식으로는 가능

  ㅇ 다만 8.21대책의 내용처럼, 준공 후 사업시행자에게 되파는 “환매조건부” 방식은 회계규정에 배치될 수 있어 관계부처 협의가 필요함

  * 금감원 회계규정상, 리츠나 펀드 운용후 原매도자(사업시행자)에게 되파는 조건부 거래방식은 진정한 매매(true sale)로 보지 않고 리스(lease)로 볼 가능성이 있음

※ 8.21대책 中 “지방 미분양아파트 환매조건부 매입”건
· 건설중인 미분양 아파트를 공공매입 가격수준(최초 분양가의 70～75% 수준)에서 공공(주공·대주보 등)이 매입하되,

· 준공 이후, 사업시행자가 원할 경우에는 당초 공공매입 가격에 자금조달 비용(수수료 수준의 일정수익 포함)이 보장되는 수준의 가격으로 환매받을 수 있는 옵션 부여

현재 리츠의 부동산개발사업 투자는, 주식시장에 상장한 후 추진할 수 있어 부동산 개발사업이 사실상 곤란하여 실적이 없었음

  ㅇ 우선 주식시장에 상장하기 위해서는 총자산의 70%가 부동산이어야 하나 개발사업을 전문으로 하고자 하는 경우 달성할 수 없었으며

  ㅇ 건설임대주택사업 등을 제외하고 총자산의 30%을 초과하여 투자할 수 없는 문제가 있었음

따라서 새로이 개발전문 부동산투자회사제도를 도입하여

  ㅇ 주식상장의무와 30% 투자제한비율을 폐지하여 자산의 전부를 부동산개발사업에 투자할 수 있도록 하기 위함

  ㅇ 차입은 금융기관, 연·기금 등에서만 가능하며 금융기관이 수익 및 위험분석 등의 심사에 따라 대출을 할 것이므로 회사의 능력을 초과한 차입은 현실적으로 어려울 것임

연?기금은 일반국민의 자금으로서 그 가입자를 주주로 보는 것이 타당하고 수익 또한 그대로 일반국민에게 돌려주므로 사실상 공모의 성격이므로 예외를 인정한 것이나,

은행 등은 일반국민의 자금인 것은 연기금과 유사하나 영리목적의 회사로 그 수익을 그대로 일반국민에게 돌려주는 연기금과 성격이 달라 인정하기 곤란한 측면이 있음

부동산투자회사는 특수한 주식회사로 일반 주식회사보다 자본금 및 자산구성 등 운영요건이 엄격하여 난립의 문제는 없을 것임

부동산투자회사는 적정한 수익률(7～8%)이 담보되어야 하기 때문에 부동산 가격상승은 수익률 저하로 이어지므로 무리한 가격상승은 없을 것으로 판단

부동산 가격과 투자수익률은 서로 반비례하며 부동산 가격상승은 수익률을 낮추는 효과를 발생시킴

  ※ 투자수익율과 부동산가격 관계: 가격 1,000억원, 임대수입 70억원(수익률 7%)→가격 5%상승시 수익률 6.6%, 가격 10%상승(1,100억원)시 수익률 6.3%