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정책Q&A

임대주택 리츠 관련 Q&A

Q1 부동산투자회사(REITs, 리츠)란?
  주식회사의 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모집하고, 이를 부동산에 투자하여 운용한 후 얻은 수익을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 하는 부동산 간접투자기구임

* 본 리츠는 임대주택에 전문적으로 투자하는 리츠임

Q2 신청자격은?
  매입대상 주택을 공고일 이전부터 소유하여 리츠의 해당 주택 취득일 까지 1세대 1주택의 요건을 갖춘 사람

* 주택 취득일이란 리츠의 소유권이전등기일 또는 잔급지급일 중 빠른 날

다만, 주택의 지분 일부만을 매도하는 경우에는 위 요건에 더하여 매도 후 임차하여 거주하면서 3년 경과 후 감정가격(재매입 시 감정평가금액)으로 지분 일부를 재매입하거나, 이를 원치 않을 경우에는 나머지 지분 전부를 감정가격(잔여 지분 매각 시 감정평가금액)으로 리츠에 매각하는 조건을 수용하는 자

Q3 1세대 1주택이란?
  리츠의 당해 주택 취득일 현재『주민등록법』상 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 세대원(배우자, 직계존속 또는 직계비속으로 한정한다)이『주택법』상 주택을 1채 보유하고 있는 경우로서 일시적 2주택은 포함되지 않음

* 부부가 1주택을 공유하고 있는 경우 1세대 1주택에 해당
* 1세대가 1주택을 공유하고 있는 경우 1세대 1주택에 해당
* 주택 1채와 다른 주택의 지분을 소유하고 있는 세대는 1세대 1주택에 해당되지 않음
* 동일 세대가 아닌 자(부부 제외)와 1주택을 공유하는 경우 1세대 1주택에 해당되지 않음

Q4 소유자가 거주하지 않는 주택도 신청이 가능한지?
  현재 주택 소유자가 거주하고 있지 않아도 신청제한은 없으나 매입대상 선정순위에서 후순위가 되며,
해당 주택의 기존 임대차 계약조건이 시세보다 현저히 낮은 주택은 매입대상에서 제외될 수 있음

* 해당 주택의 기존 세입자가 임대차계약의 승계를 수인하여야 함

Q5 대출(다중채무 포함)이 많아도 신청이 가능한지?
  주택 담보대출 원리금 등 채무액이 주택 매각가격 이내이면 제한 없이 신청 가능하나, 지분을 매각하는 경우에는 지분 매각대금으로 채무액 전부를 상환할 수 있는 금액을 매각해야 함

* 채무액이 남아 있으면, 금융기관의 근저당권 해제가 불가능하여 지분매매 곤란

Q6 주택 담보대출 처리절차는?
  대출 금융기관과 소유자, 리츠(LH) 간 삼자합의로 근저당 등을 합의 말소하고, 매매대금 중 대출상환에 필요한 원리금은 해당 금융기관으로 직접 지급함

* 말소 및 중도상환수수료 등의 비용은 소유자가 부담

Q7 경매・공매 진행 중인 주택도 신청이 가능한지?
  경매나 공매가 진행 중인 주택은 신청이 불가능 함

Q8 신청가능 주택은?
  수도권(서울, 경기, 인천), 5대 광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산), 세종시 및 인구 10만 이상인 지방의 시・군지역에 소재하는 공시가격 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 아파트(연립주택, 다세대, 단독주택, 오피스텔 등은 제외한다)로서 해당주택의 단지규모가 300세대 이상인 주택

Q9 매입에서 제외되는 주택은?
  ①「도시재정비촉진을 위한 특별법」에 의한 재정비촉진지구,「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 정비구역,「보금자리주택 건설 등에 관한 특별법」에 의한 보금자리주택지구,「택지개발촉진법」에 의한 택지개발예정지구 등 개발이 예정되어 있는 지역 내의 주택

② 불법구조 변경된 주택이나 노후도가 심하고, 주거환경 및 입지여건 등이 불량한 주택

③ 해당 주택을 담보로 한 대출 원리금 등의 채무액이 리츠의 매입가격보다 큰 주택

Q10 지역별 매입물량은?
  시범사업의 목표물량은 500호이며, 지역에 관계없이 감정가격대비 매도희망가격 비율이 낮은 순으로 목표물량까지 매입

* 특정 지역 및 단지의 편중을 방지하기 위해 시・군・구(행정구 포함) 지역별・단지별로 전체물량의 일정비율 이내로 제한될 수 있음

Q11 매입 우선순위 및 매입가격(역경매)은?
  주택 소유자가 신청서 제출 시 매도희망가격을 제시하고, 감정평가를 한 후 감정가격 대비 매도희망가격 비율*이 낮은 순으로 매입 우선순위를 정하되, 동 비율이 같을 경우 전세가율 높은 순으로, 주택 매입금액이 작은 순으로 순차 적용함

* 감정가격 대비 매도희망가격 비율 = 매도희망가격 ÷ 감정가격
** 매도희망가격비율이 낮더라도 해당 주택에 대한 현장실사 결과, 전세가율, 노후도, 임대가능성 등을 고려하여 매입대상으로 적합하지 않다고 판단되는 경우 매입대상에서 제외될 수 있음

다만, 매입가격은 매도희망가격과 감정가격 중 낮은 금액으로 결정

Q12 리츠가 매입한 주택의 임대조건은?
  주변 전세시세(감정평가) 수준에서 임대보증금(60%) 및 월 임대료*(40%) 납부 방식(보증부 월세)으로 임대하되,

* 임대보증금과 월 임대료 상호전환 시 각각 연 6% 이율 적용

임차인이 원할 경우 임대보증금은 주변 전세시세의 20~80%범위 내에서 임대료와 임대보증금의 일부를 상호 전환할 수 있음(지분주택 제외)

다만, 지분 일부 매입의 경우에는 보증금 없이 월 지분사용료* 납부 방식으로 임대함

* 매각 지분금액 전액에 대하여 연 3.5% 이율 적용

Q13 임대차 계약기간은?
  원소유자와 임대차계약을 체결할 경우 5년간 계약하고, 신규 임차인과 계약할 경우 2년간 계약하되, 2년 단위로 갱신계약을 체결함

다만, 지분매입의 경우 3년 경과 후 지분을 재매입하지 않고 잔여 지분을 리츠에 매각한 후 계속 임차를 원할 경우에는 잔여기간 동안 주택 전체에 대한 임대차계약으로 변경

* 지분을 재매입하거나 재매입하지 않고 임차를 원하지 않을 경우 기존 임대차 계약은 종료

Q14 임차권의 양도나 임대주택의 전대가 가능한지?
  『임대주택법 시행령』제18조에서 정하는 사유(근무, 질병치료 등의 사유로 이주하는 경우, 상속 또는 혼인으로 이주하는 경우, 국외로 이주하는 경우 등) 및 요건에 해당하는 경우에는 임대인의 동의를 받아 임차권의 양도나 임대주택의 전대가 허용됨

Q15 임대보증금은 제때 돌려받을 수 있나요?
  희망 임대주택 리츠는 공기업인 LH 매입확약을 하고, 자산관리를 수행하게 되어 임차인은 임대차 계약 종료 시 안전하게 임대보증금을 돌려받을 수 있음

Q16 원소유자는 언제 재매입할 수 있는지?
  임대기간(5년) 종료 후 리츠가 주택을 매각할 경우 원소유자에게 당해 주택의 매입 우선권을 부여하되, 원소유자가 임차하지 않거나 5년 이내에 퇴거하는 경우는 제외함

다만, 지분 주택의 경우에는 3년 경과 이후 원소유자에게 재매입 우선권을 부여함

* 재매입 우선권을 행사할 경우 기존 임대차 계약은 종료

Q17 원소유자가 지분매도 후 재매입하지 않을 경우에는 어떻게 되는지?
  지분매입 시에는 지분 매매계약과 동시에 원소유자가 재매입하지 않을 경우 잔여 지분을 감정가격으로 리츠에 매각한다는 내용의 매매예약을 체결하고 소유권 이전청구권 가등기를 설정하게 되며,

원소유자가 재매입하지 않을 경우 리츠는 가등기에 따른 본등기를 경료함으로써 주택 전체의 소유권을 취득하고,

원소유자가 원하는 경우 리츠는 주택 전체에 대하여 원소유자와 임대차계약 체결
* 기존 지분에 대한 사용계약을 주택 전체에 대한 임대차계약으로 변경
* 임차를 원하지 않을 경우 기존 지분에 대한 사용계약은 종료

Q18 재매입할 수 있는 시기가 왜 다른지?
  본 리츠는 상법 상의 주식회사로서 사업의 목적을 달성하면 청산되어야 하나,

지분매입의 경우에는 해당주택의 소유권을 리츠와 원소유자가 공유하는 관계로 향후 해당주택의 원활한 처분을 위해서

주택 전체에 대한 완전한 소유권을 취득하는데 필요한 시간을 확보하고, 리츠의 청산이 지연되는 것을 방지하기 위함임

Q19 원소유자 재매입 시 매매가격은?
  리츠는 주택 매각시점(5년 또는 3년 후)의 감정가격으로 원소유자에게 우선하여 매각함

Q20 LH가 리츠로부터 매입할 경우 임차인은 어떻게 되나요?
  LH가 리츠로부터 매입한 주택은 공공임대주택으로 활용할 계획이며, 그 시점에 임차인이 있는 경우에는 잔여 임대차기간 동안 계속 거주할 수 있으며,

또한 임차인이 소정의 공공임대주택 입주자격 요건을 갖춘 경우에는 LH의 공공임대주택 임대조건으로 계속 거주할 수도 있음

Q21 신청방법 및 사전 확인사항은?
  신청은 LH 홈페이지를 통한 인터넷 신청*과 주택 소재지 LH 관할 지역본부를 방문하여 신청할 수 있으며,

* 인터넷 신청을 위해서는 공인인증서(금융결제원 등 발급) 필요

신청을 하기 위해서는 아래의 사항을 미리 확인・준비해야 함
신청방법 및 사전 확인사항
확인사항 확인방법 비고
인적사항 주민등록등본 세대주 및 세대원 인적사항 포함
단지규모 건축물대장(총괄표제부) 신청주택 아파트단지 총세대수
전용면적 건축물대장(전유부) -
사용승인일 건축물대장(전유부) -
소유권취득일 집합건물 등기부등본 -
공시가격 공동주택가격확인서 인터넷 또는 관할 지자체 발급
임대조건 임대차계약서 임차인이 거주하는 경우
대출금액 금융기관 부채증명서 -

* 서류심사 및 예비 감정평가를 거쳐 주택실사 대상으로 선정된 주택에 대해서는 대상주택 및 제출서류를 홈페이지에 공고예정

Q22 주택 매입절차는?
 
주택 매입절차
구분 주요내용
1 매입공고 매입기준 및 절차, 신청기간 등 매입공고
2 신청접수 인터넷 및 관할 지역본부 방문 접수
(신청 시 매도희망가격 제출)
3 적합여부 심사 및 예비 감정평가 매입기준 적합여부 심사
현장실사 대상(2배수) 선정을 위한 예비 감정평가
4 실사대상 선정・공고 및 증빙서류 징구 현장실사 대상의 LH 홈페이지 공고
증빙서류 제출 요청 및 징구
5 주택 현장실사 및 감정평가 대상 선정 주택 현장실사 및 신청서 내용 검증
본 감정평가 대상 선정
6 본 감정평가 및 매입대상 결정 본 감정평가 실시
감정가격 대비 매도희망가격 비율이 낮은 순으로 결정
7 매입 대상자 통보 및 계약체결 안내 매매계약 및 임대차계약 체결
8 매매 및 임대차 계약체결 매매계약 및 임대차계약 체결
9 소유권이전 및 대금지급 계약즉시 소유권 이전 소유권 이전등기 완료 후 대금지급

Q23 주택 소재지별 LH 관할 지역본부
 
주택 소재지별 LH 관할 지역본
주택 소재지 관할 지역본부 주소
서울특별시, 의정부시, 동두천시, 구리시,
하남시, 남양주시, 고양시, 파주시, 양주시,
포천시, 연천군, 가평군, 양평군
서울지역본부 서울특별시 강남구 논현동 254
인천광역시, 경기도 부천시, 김포시 인천지역본부 인천광역시 남동구 논현동 639-1
경기도(서울 및 인천지역본부 관할구역 제외) 경기지역본부 경기도 수원시 팔달구 인계동 1124
부산광역시, 울산광역시 부산울산지역본부 부산광역시 동구 초량3동 1199-1
춘천시, 원주시, 강릉시 강원지역본부 강원도 춘천시 효자동 692-10
청주시, 충주시, 제천시, 청원군 충북지역본부 충청북도 청주시 흥덕구 수곡1동 77-2
대전광역시, 천안시, 공주시, 보령시,
아산시, 서산시, 논산시, 당진시
대전충남지역본부 대전광역시 서구 둔산1동 1380
전주시, 군산시, 익산시, 정읍시 전북지역본부 전라북도 전주시 완산구 효자동2가 1333-1
광주광역시, 목포시, 여수시, 순천시, 광양시 광주전남지역본부 광주광역시 서구 치평동 1210
대구광역시, 포항시, 경주시, 김천시,
안동시, 구미시, 영주시, 영천시,
상주시, 경산시, 칠곡군
대구경북지역본부 대구광역시 달서구 도원동 1445
창원시, 진주시, 통영시, 사천시, 김해시,
밀양시, 거제시, 양산시
경남지역본부 경상남도 창원시 의창구 용호동 4-2
제주시, 서귀포시 제주지역본부 제주특별자치도 제주시 삼도일동 305-4

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