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아파트 가격의 폭등을 유발시킨 감정평가사들의 횡포
분야주택/토지
이름양*
명
등록일2020-08-29
조회150
아파트 가격의 폭등을 유발시킨 감정평가사들의 횡포
감정평가사들은 아파트/연립/다세대주택에 대해서는 법규에 따라 거래사례비교법으로 감정평가를 하지만, 단독/다가구주택에 대해서는 다수의 법규를 위반하면서, 토지에 대하여서는 (표준지)공시지가기준법으로, 건물에 대하여는 원가법(감가상각을 한 물건의 가격)으로 감정평가를 합니다.
단독/다가구주택의 감정평가에 관련한 법규
1. 전반적인 감정평가 방법 관련 규정
가. 헌법 제23조 제3항
“공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.”
나. 감정평가에 관한 규칙(국토교통부령 제356호) 제5조 제1항
“대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.”
다. 토지보상법 시행규칙 제18조 제1항
“대상물건의 평가는 이 규칙에서 정하는 방법에 의하되, 그 방법으로 구한 가격 또는 사용료(이하 "가격등"이라 한다)를 다른 (감정평가) 방법으로 구한 가격등과 비교하여 그 합리성을 검토하여야 한다.” <감정평가사들은 대상물건에 대하여 단 한가지 방법으로 만 감정평가를 하는 것이 현실입니다.>
2. 토지에 대한 감정평가 방법에 대한 규정
가. 감정평가법 제3조 제1항
“감정평가업자가 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.”
나. 토지보상법 시행규칙 제20조 제1항
『취득할 토지에 건축물ㆍ입목ㆍ공작물 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 "건축물등"이라 한다)이 있는 경우에는 토지와 그 건축물등을 각각 평가하여야 한다. 다만, 건축물등이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있는 경우에는, 그 건축물등과 토지를 일괄하여 평가하여야 하며』
다. 감정평가에 관한 규칙(국토교통부령 제356호) 제16조
『토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다.』
3. 건축물등에 대한 감정평가 방법에 대한 규정
가. 토지보상법 제75조 제1항
“건축물ㆍ입목ㆍ공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 "건축물등"이라 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 "이전비"라 한다)으로 보상하여야 한다. 다만, 건축물등을 이전하기 어려운 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다.”
나. 토지보상법 시행규칙 제33조 제2항
“건축물의 가격은 원가법(감가상각을 한 물건의 가격)으로 평가한다. 다만, 주거용 건축물에 있어서는 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액이 원가법(감가상각을 한 물건의 가격)에 의하여 평가한 금액보다 큰 경우와1) 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물의 가격은 거래사례비교법으로 평가한다.”
* 주1) 도시에 있는 단독/다가구주택은 거래사례비교법에 의하여 평가한 금액이 원가법에 의하여 평가한 금액보다 훨씬 크므로, 단독/다가구주택의 건축물에 대해서는 거래사례비교법으로 감정평가를 하여야 한다 할 것입니다.
감정평가사들의 단독/다가구주택에 대한 위법한 감정평가로 인하여, 우리나라는 세계에서 그 유례를 찾아볼 수 없는, 아파트의 시세가 단독주택의 시세보다 훨씬 비싼 이상한 나라가 되었습니다.