국토교통부

임대차 3법이 임차인을 보호하는 것이나 임대차의 본질적 부분과 소급적용의 한계를 침해하는Q&A부분이 있어 장래 임대인과 임차인의 분쟁을 더 악화시키는 것이므로 조속이 법안 재개정과 일부 Q&A 수정 이 필요합니다.


국토부의 임대차 3법 개정 관련 보도 자료와 Q&A에는 많은 문제점과 모순점이 있습니다.
기본적으로 임차인에게 계약갱신청구권이 있고 임대인에게는 갱신거절의 정당한 사유를 예시하고 있습니다.
그런데 임차인이 갱신요구만하면 기존의 임대차보호법과 임대차 계약을 몰각시키고 있습니다.

그중에 대표적인 것이 아래와 같은 것입니다.

1. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 하였으나, 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

답) 행사할 수 있습니다. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의하였더라도, 6개월 전부터 1개월 전까지 간에 임대인에게 계약갱신 을 요구(5% 범위 이내 증액) 할 수 있습니다.

반대 의견) 이미 임대차 3법 시행 이전에 당사자간에 기간 만료시 이사나가기로 합의하였거나 법 시행후 임차인이 기간 만료시에 이사나가기로 통지하여 임대인과 임차인간에 기간 만료로 임대차를 종료하기로 합의가 되었는데 임차인이 갑자기 갱신요구를 한다면 기존 합의한 내용이 무효라고 볼 근거가 없습니다, 만일 기간 만료시 임차인이 갱신요구 대신 나가기로 하였다가 갱신요구를 하는 경우, 갱신요구를 하였다가 나가기로 한 경우, 이와 같은 형태를 재번복하는 경우에도 임대인은 임차인의 의사에 따라 임대차계약이 종료되었다가 갱신되고 갱신되었다가 다시 종료되는 불공평한 결과가 됩니다.

개정법이 소급적용되나 법시행전 이미 제3자에게 임대를 하거나 매도를 한 경우 제3자의 권리 보호를 위하여 소급적용 에외사유를 둔 것과 마찬가지로 소급적용되는 범위는 본질적으로 법시행당시 기존의 임대차의 변경이 없는 상태에서 소급적용되는 것입니다.
그럼에도 불구하고 소급적용된다는 의미를 무한정 확대하여 이미 법시행 이전에 이미 재계약의 권리의무가 설정된 경우까지 무효화 시키고 적용하는 것은 법이 정한 소급의 취지를 오해한 임대차 계약의 본질적인 침해라고 볼수 있습니다.

2. 개정 법 시행 전 이미 임대료 5% 초과 증액하여 계약 연장 합의를 한 경우, 임차인은 계약 갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위내로 조정할 수 있는지?

답) 법 시행 전에 이미 계약연장 합의가 있다 하더라도 임차인은 계약갱신요 구권 행사가 가능합니다
임차인은 현 시점에서 계약갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위 내 로 조정할 수도 있고,
•5%를 초과하는 금액으로 합의한 연장계약을 그대로 유지하되, 해당 계약의 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 범위 내에서 임대료 증액 후
2년 동안 추가로 거주할 수도 있습니다.
✽다만, 개정법 시행(‘20.7.31.) 당시 임대차 기간이 1개월 이상 남아있지 않 다면, 임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없습니다.


CASE
임차인 甲과 임대인 乙이 ’18.9월~’20.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, `20.6월에 상호간 합의로 ’20.9월∼`22.9월까지 계약갱신을 하기로 하면서 임대료 8% 증액
① 임차인 甲은 ’20.8월(계약종료 1개월 전까지)에 계약갱신요구권을 행사하 여 5% 미만으로 임대료 조정하거나,
② 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 `22.8월(계약종료 1개월 전까지)에 임대인 乙에 대한 계약갱신요구권 행사 가능

반대 의견) 소급적용하기로 하더라고 소급적용되는 임대차 계약이 재계약되거나 보증금 증감이라거나 임대차보호법에 의하여 만료 6개월전부터 1개월 전까지 조건 변경등에 관한 합의가 없었을 경우 소급적용되어야 한다고 생각된니다. 개정법이 시행되기 전에는 임대주택에 계속 거주하는 방법은 ①묵시적갱신과 ②재계약이 있을 뿐이고(법개정 시행으로 ③갱신요구권 행사에 의한 갱신 추가됨) 시행전에 이미 5%이상 증액하기로 하였다면 이는 재계약으로 보아야 하며, 임대인과 임차인이 5% 보다 초과한 금액으로 재계약한 것은 정당하다고 봐야 합니다.
즉, 이는 이미 법시행전에 재계약을 한 것입니다
상가임대차에는 갱신요구권이 있어서 실제 판례상에서도 실질적으로 갱신요구에 의한 갱신으로 평가되는 한 5% 초과금액은 반환하여야 한다고 하였으나 (반대로 해석하면 재계약의 경우 예외)
법 시행전 쟤계약 방법에 의하여 계속 거주하는 경우 보증금 증액에 제한이 없으므로 이를 소급적용된다는 규정으로 무효화 할 수 없는 것입니다.
더구나 이미 5% 초과 증액의 합의를 하였어도 갱신요구하여 5% 한도내 증액하거나 5% 초과 증액 해주고 다음에 갱신요구할 수 있다는 해석은 하나의 권리를 서로 모순되는 두가지로 해석하는 것입니다. 이는 소급적용되는 것은 갱신요구에 한정되고 기존의 5% 초과 증액하는 재계약도 유효하다는 것은 소급적용의 법리를 잘 못 적용하는 것이라고 봅니다

3. 전세낀 매물에 관하여 임대인과 암차인 매수인간에 법적 분쟁이 심각합니다.

국토부의 의견은 먼저 임차인의 갱신요구가 먼저 있었는지 여부를 기준으로 판단하고 있는 것으로 보입니다(현재 기간 만료 6개월전부터 1개월전)
1) 매매로 인한 소유권이전등기가 된 이후 임차인이 갱신요구한 경우 매수인이 실입주 예정을 이유로 갱신거절할 수 있음- = 정당함
2) 임차인이 임대인(매도인)에게 갱신요구를 한 후 실입주 예정 매수인에게 이전등기되고 매수인이 갱신 거절 = 정당하지 않음
3) 임차인이 갱신요구 후 실입주 예정 매수인에게 매매계이 된 상태이고 임차인의 기간 만료에 맞춰 입주할 예정임을 이유로 현임대인(매도인)이 갱신거절함 = 정당하지 않음
4) 임대인이 자기가 거주하겠다고 하고서 갱신거절을 한 후 매도를 하고 매수인이 거주하게 함 = 정당하지 않음

의견)
국토부는 매수인은 임대인의 지위를 승계하므로 매수인이 갱신거절이 정당한 경우를 위의 1) 사례에서만 적용하고 있음

그러나 매수인은 임대인의 전반적인 권리의무를 승계하는 것이므로 임차인에게 보증금을 반환하기 까지는 임차인으로부터 갱신요구를 받은 지위 뿐만 아니라 임대인의 갱신거절 권능과 지위도 승계되는 것임

따라서 임대인이 자기가 거주할 목적으로 갱신거절한 것에는 이전등기를 받은 매수인 뿐만 아니라 임차기간이 만료되면서 이전등기를 받을 매수인도 포함되는 것입니다, 실거주를 목적으로 갱신거절하는 임대인이 실거주하여야 하는데 이는 갱신거절을 한 임대인의 일신전속적인 권리가 아니라 이에는 임대인의 지위를 승계하는 매수인도 포함되며, 매수인은 임대차 계약종료후 임차보증금 반환채무만을 부담하는 것이므로 실거주할 매수인이 입주하는 것을 이유로 갱신거절하는 것은 정당한 사유로 볼 수 있습니다

그런데 이와 같이 임대인측(매수예정자를 포함한)의 실거주를 이유로 갱신거절하는 경우 언제까지 하는지 명시적인 규정은 없으나 다른 규정(제6조)에 비추어 1개월전까지 갱신거절 할 수 있다고 봐야 하며 그 때까지 임대인이 거주할 예정이라거나 매도를 이유로 갱신거절하는 경우라면 적어도 매매계약이라도 되어야 할 것임(반드시 소유권이전등기까지 경료되어야 한다고 볼 근거가 없음)

국토부에 의하면 임대인이 자기가 거주하겠다고 하고서 부동산을 몰래 파는 경우나 임차인의 동의없이 매수인이 입주하는 것은 갱신거절 사유가 안된다고 보도되었으나 매수인은 임대인의 지위를 승계하는 것이며 임차인의 동의 여부에 따라 갱신거절의 정당성 여부가 달라진다고 본다면 많은 문제점이 있다고 보이며 결국 임대인과 임차인을 법정에 끌여 들이는 역할만 하게 되는 것임
따라서 최소한 임대인이 기간 만료 1개월전까지 매매계약이 체결되고 향후 매수인이 실제 입주하게 되는 경우라면 ‘임대인의 거주를 목적으로’ ‘ 기타 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유’에 해당하는 것으로 보아 갱신거절의 정당한 사유로 보는 것이 합리적일 것임
법과 정책 시행의 혼란보다 그 적용이 통일되지 않아 결국 모두 법정으로 가게 되어 임대인과 임차인 모두를 더 힘들게 하고 있습니다.

2020. 9. 10.