국토교통부

민특법 최초임대료 관련 국토부 해설서 이의 신청및 의견 제출서

이번 주택임대차 해설서 Q&A 3번 [임대사업자 최초 임대료] 권리에 대한 해석에 이의를 제출합니다.

민특법 44조(부칙)최초임대료에 대해 2019년 10월23일 이전 등록임대에 대해선 기존 세입자가 있은 후 임대사업자 등록시 추후 구청에 최초 신고 해야하는 임대료를 임대인이 정할 수 있는 최초 임대료가 된다고 명시하고있습니다.

그리고 이는 <임대인이 정할 수 있다> 라고 분명히 명시되어 있습니다.

임대사업자는 기존 세입자가 재계약을 원하면 거절할 수 없으나(촤대8년보장)
임대료 중 최초 신고 임대료에 해당할 경우는 임대인이 정할 수 있다고 명시 되어있습니다.

재계약과 임대료 인상에 대해 분명히 구분을 하고 있는겁니다.

이는 임대차3법의 계약갱신청구권과는 분명히 구별 됩니다.(2+2)

장기임대사업자의 임차인은 계약갱신 청구권과 상관없이 본인이 원하면 8년간 계속 거주할 수 있기 때문입니다.(2+2+2+2)

민특법 제 3조 <이법에서 정하지 아니한 사항에대해서는~ 주택법을따른다> 라고 했는데 민특법에서 정하지않은게 아닙니다.
8년간 재계약을 계속 해 거주할 수 있으며 최초임대료를 제외하고는 계속 5%상한에 대한 규정이 있는겁니다.
이미 민특법 임차인은 임대3법보다 충분히 보호받고 있는겁니다.

굳이 이렇게 민특법에서 임차인을 보호하도록 규정하고 있는데, 최초임대료를 임대인이 정할 수 있는 조항까지 억지로 임대3법을 적용시키는건 민특법을 따르는 임대인의 권리를 무차별하게 빼앗는 해석입니다.


저는 아파트 매입 민간임대주택 장기임대사업자입니다.
2018년 10월15일 등록했고 당시 세입자가 있던상테입니다.
이번이 최초 임대료를 정해서 신고 할 수 있는 권리가 있는 임대인입니다.

그리고 기존세입자는 분양 첫 입주 세입자로서 주변 시세보다도 훨씬 저렴하게 들어왔습니다.

게다가 저는 공시가 6억이 넘는 아파트로서 종부세 배제등에서도 제외되 아무 세제 혜택이 없습니다. 오히려 조정대상자역이라 종부세 중과 대상입니다. 유일한 8년 장기특별공제 혜택과(10년유지시 70%장특공) 최초 임대료는 임대인이 정할 수 있다는 조항 이 두가지 혜택만 해당되 이거라도 믿고 등록하였습니다.

그런데 정부의 날벼락 정책 철회에따라 8년째 자동말소로 장특공이 50%로 줄었고 이마저도 세무서 사업자등록일자와 일치하지않아 못받게 될 위기입니다.
거기에 더해 장기 8년간 5% 규정을 지킬 각오를 감수하며까지 등록했는데 이번 국토부 임대차 해설서 Q&A로 인해 유일한 권리인 임대사업자의 최초임대료를 정할 수 있는 권리(시세에서 시작할 수 있는 권리)마저 빼앗겼습니다.

민특법은 임대사업자가 8년간 5%를 준수 하기로 약속했기때문에 최초임대료 만큼은 임대인이 정할 수 있게 배려한 겁니다.(민특법 44조. 부칙)

저같은 경우는 나가겠다고 보증금 반환청구 내용증명까지 보낸 임차인이 국토부 해설서때문에 갑자기 만료시간 2시간을 남기고 밤 10시에 계약갱신을 청구하겠다고 맘을 바꾸어 문자를 보냈습니다.

저희 집은 분양당시보다 시세가 3억이나 올랐는데 현 임차인은 본인집 임차인을 내보내고 들어가기 위한 1년 텀을 더 살고자 계약갱신을 했습니다.

하지만 그렇게되면 저는 해설서때문에 이번 갱신이 최초임대료가 되서 구청에 신고해야합니다. 시세보다 3억이나 싸게 시작해서 앞으로 8년간 묶이게 되는겁니다.
현 임차인이 본인집 들어가기 위한 1년기간을 위해 제가 8년간 5%지켜야 하는 시작점이 3억밑에서 시작해야합니다.

현 임차인이 장기 거주 목적이 있어서도 아니고 단지 1년 더 연장하려는 것 때문에 임대사업자인 저는 최초임대료마저 5%에 묶이고 8년간 이금액에서 임대료가 묶이는겁니다.

임대사업자가 아니면 내년에 임차인이 바뀌면서 증액할 수 있지만 저는 임대사업자입니다. 이금액에서 8년간 5%적용입니다.
이게 정당한 정책 해설인가요?

게다가 정부에서 장려하던 임대사업자가 갑자기 부동산 투기세력으로 몰려 자진 말소하도록 이번 정부정책이 바뀌었습니다.

저도 아무혜택도 없이 규정만 준수하라는 임대사업자를 말소하고싶습니다. 그런데 임차인의 동의가 있어야 한답니다.
과연 어느 임차인이 동의해줄까요?
대주분 임차인은 동의안해주고 8년간 안나가던지, 임차인의 사유로 계약해지 퇴거 할 필요가 있더래도 오히려 인대인의 약점을 잡아 각종 돈을 요구합니다.

정부정책이 임대사업자를 폐지하는 쪽으로 선회했다면 그정책 방향에 맞게 규정을 정해야지요.
자진말소하라면서 말소도 못하게 세입자 동의조항을 넣으면 임대사업자는 말소도 유지도 못하게 어떻게 하라는 건가요?

저는 고작 1년 더 살고자하는 임차인때문에 최초임대료도 시세보다 3억낮게 시작해서 8년간 5%에 걸리며 8년간 사업자 말소도 못하고 종부세 중과 부담을 하며 버텨야합니다.
이게 옳은 정책 방향인가요?

장기 거주 할 임차인을 위해서 말소도 맘대로 못하게 동의조항을 넣었다면 최초임대료라도 임대인이 시세대로 정해서 최소한의 권리는 보장해 주어야 형평성에 맞고 의무를 지킬 책임도 물을 수 있지 않을까요?

그리고 그간 구청 임대 주택과 등록 창구 직원이나 국토부 질의 답변에서도 민간임대사업자는 민특법의 적용을 받아 최초임대료를 임대인이 정할 수 있다는 답변과 민특법이 우선하니 민특법을 따르면 된다는 답변을 받았습니다.

그런데 이번 임대3법에 관한 해설서가 발간되면서 하루아침에 모든 규칙과 원칙이 뒤집어지고 사이좋던 임대인 임차인까지도 원수지간이 되며 모든 국민이 둘로 갈라져 적이되고 있습니다.

저또한 살고있는 집에 임차인 입니다.
저도 내년 제가 거주하는 집 임대인이 입주한다하여(거주요건비과세때문에) 이집에서 나가야합니다.
저는 대학생 자녀 2명을 키우고 있는 한부모입니다.
제 힘으로 두아이를 여태껏 공부시키고 있습니다.
이번 최초임대료 전세금 증액 받는걸로 애들 유학자금과 제가 이사갈 집 전세에 보태야합니다.

2015년 미분양이 많던 당시 24평짜리를 분양받았고 임대수익 목적으로 우연히 한채를 더 분양받았습니다.
그야말로 제돈은 적게 들어간 투자입니다.
그런데 25평짜리 2채인데 내년이면 종부세가 4~5천만원입니다.

하나는 임대주택이라 팔지도 못하고 다른하나도
매수세가 꺽여 팔리지도 않습니다.
팔고나면 세금으로 다 뺏깁니다.
갖고있어도 종부세를 감당 할 수 없습니다.
시기도 안맞고 종부세때문에 제가 들어가 살 수도 없습니다.

다른 가정이나 정부 고위공직자도 2주택이면 부부가 나눠 갖고있습니다. 종부세때문이겠지요.
저는 혼자서 애들키우느라 장만한 집을 남편이 없어 제 명의다보니 종부세 중과받아야합니다.

종부세 인별과세도 저같은 한부모한테는 부부합산 12억 공제를 적용 해 주시기 바랍니다.

적어도 2주택 다주택자는 임대시장의 선량한 공급자입니다.

모두가 자기집을 갖고 자기집에서만 산다면 이게 바람직한 사화인가요?

김현미 장관께서는 이번 임대사업자의 최초임대료에 대한 해설서를 원칙대로 반드시 수정 해 주시기 바랍니다.


따라서 이번 국토부 임대3법 해설서에 민특법 최초임대료에 대한 부분을 원칙대로 정정해주시기 바랍니다.

이건 소급적용이고 위헌입니다.
이 조항을 믿고 2019년 10월23일 이전 등록한 임대사업자에 대한 권리를 지켜주시기바랍니다.

임차인만 보호해야 할 대상이 아닙니다.
법을 악용하는 악덕 임차인도 있습니다.
또한 대다수는 선량한 임대인 입니다.

최초 임대료는 임대인이 정한다!! 원칙을 지켜주시기 바랍니다.