국토교통부

현 정부의 22번째 대책에도 불구하고 부동산 시장이 안정되지 않는 건 근본적인 대책이 아닌 기득권 권리 유지를 위한 ‘두더지 잡기’식 땜질 처방 때문입니다. 정부의 부동산 정책은 이미 거의 모든 계층에서 신뢰를 잃었고, 서민 대변한다고 출범한 민주당 정부는 역대급 부동산 자산 양극화를 낳았습니다. 민주당도 이미 기득권이므로 자신들에게 손해가 날 수 있는 근본적인 대책은 만들지 않을 것으로 예상합니다. 하지만 마지막으로 사람 사는 세상, 상식적인 세상을 기대하며 부동산 시장의 문제점과 해결책을 제안해봅니다.

<부동산 폭등의 주범>

1. 다주택자 중과세로 인한 강남 쏠림의 ‘똘똘한 아파트 한 채’

실수요자라는 이유로 가격과 상관없는 ‘1가구 1주택자’에 대한 다양한 세제 혜택(장기보유특별공제, 종부세 합산 배제, 양도세 면제) 은 1주택자의 종부세 과세 기준에도 못 미치는데도 다주택자라는 이유로 더 많은 세금을 납부해야하는 저가부동산 소유자와 형평성에서 문제가 있습니다. 강남을 제외한, 아파트를 제외한 주택을 소유한 경우 매매를 하려고 해도 안 되는 경우가 많아 다주택자가 된 경우도 많습니다.

-해결책: 종부세 과세 기준 조정

종합부동산세는 주택수가 아니라, 보유주택 가치합산으로 조정하고, 누적 과세는 합산 가액을 기준으로 해야합니다. (예를 들어: 9억 – 1% 가산, 15억 1.5% 가산 등). 1주택자라고 해도 고가주택을 보유한 경우 그에 합당한 세금의 의무를 지는 것이 마땅합니다. 1주택자의 자산상승 이유는 대부분 정부의 개발정책 덕분이기 때문입니다. 고령자라는 이유도 종부세를 감면해주는 것도 말이 안 됩니다. 소득이 없어서 납세가 힘들 경우는 자산을 처분했을 때 납부하도록 ‘납부 유예’라는 선택권을 주면 됩니다. ‘수익이 있는 곳에 세금이 있다’는 원칙은 누구에게나 적용되어야 합니다. 종부세의 기준을 보유주택 가치 합산으로 하되, 다주택자들의 양도세는 일반과세로 과세하면 시장이 정상으로 돌아갑니다. 징벌적인 70% 과세는 매도보다는 보유쪽을 선택하게 할 뿐입니다. 이는 더더욱 공급 축소에 따른 가격 상승을 불러일으킬 뿐입니다. 다주택자는 민간임대시장을 형성하는 한 축임을 인정하고, 적절한 보유세, 합리적인 양도세를 납부하도록 유도해야 합니다. 그래야 원활한 부동산 매매시장과 임대시장이 형성되어 서민 경제에 도움이 되고, 정부도 공공임대주택을 세금으로 건설해야 하는 부담을 덜게 됩니다. 저출산/고령화 시대에 사용해야 하는 복지비용은 주택외에도 많습니다.

2, 비정상적인 아파트 가격상승으로 인한 로또 청약 열풍

청약 열풍의 배경은 특히 신축 아파트의 비정상적인 가격 폭등에 있습니다. 때문에 주택을 구입할 수 있는 가구도 청약당첨을 위해 전세를 택하여 무주택 기간을 늘리려 합니다. 왜냐하면 아파트를 제외한 주택은 일단 구매할 경우 청약자격을 상실하기 때문입니다. 로또가 될 수 있는 아파트를 위해 청약열풍은 지속될 수 밖에 없고 따라서 전세가는 계속 상승할 수밖에 없습니다.

- 해결책:

1) 청약제도 개선
고가전세자라도 ‘무주택’자이면 청약이 가능하고, 자산 가치 1억 3천만 넘으면 유주택자라는 이유로 청약을 할 수 없는 현재의 청약제도는 ‘부의 되물림, 빈익빈 부익부의 가속’을 낳을 뿐입니다. 중년의 나이가 되기 이전에 고가전세를 살려면 부모로부터의 지원이 없이는 불가능하기 때문입니다. 따라서 정부가 제시한 전국 아파트 평균가격 3억원 이하의 저가주택 보유자는 무주택으로 간주하여 이들이 전세시장에서 빠져나와 주택을 구매하도록 유도해야 합니다. 자가 거주는 2년마다 거주 계약을 갱신해야하는 불안감이 없기 때문에 결혼, 양육을 유지하기에 수월합니다. 따라서 전세가 안정에도 도움이 됩니다.

2) 소형 주택임대사업자에 대한 합리적인 행정규제

현재 부동산 시장의 불안을 조성하는 건 ‘아파트’입니다. 그리고 투기꾼은 그런 아파트를 사재기한 개인/법인 임대사업자들이지, 소액의 월세를 받고 그에 따른 세금을 납부하는 아파트 외의 주택을 임대하는 ‘서민형 주택임대사업자’가 아닙니다. 오히려 이들은 주택임대사업자의 의무를 준수함으로써 수익에 따른 세금납부는 물론 청년주거/신혼부부 주거를 안정시키는 역할을 하고 있습니다. 그런데 이들을 갑자기 투기꾼으로 몰아붙이며 ‘일괄적인 대출규제를 포함한 양도세 중과, 종부세 합산’ 등의 징벌적 성격의 규제를 하는 것은 정부정책의 일관성과 신뢰성을 파괴합니다. 만약 정말 문제가 많은 제도였다면 정부가 나서서 없애야하며, 애초부터 이런 정책을 만들지 말았어야 합니다. 또한 정부의 지나친 규제로 이들이 사라진다면 정부는 이들의 대다수를 차지하는 장년/노년의 기하급수적인 복지비용을 감당해야 할 것입니다. 따라서 현재의 아파트 쏠림현상과 비정상적이 가격폭등을 해결하려면 ‘개인/법인임대사업자가 과도하게 보유한 ‘일정규모 이상의 아파트’를 한시적으로 ‘과태료 면제, 양도세 일반과세’ 조건으로 시장에 나오게 하여 공급을 충족시키게 해야 합니다.

3) 전세대출 규제의 당위성

대출자가 대출금의 본래 목적과 다른 목적으로 전용하였다면 해당 대출금액은 회수되는 것이 당연합니다. 그동안 전세자금이 또 다른 투기방법으로 사용되고 있음을 뻔히 알면서도 이제야 전세대출을 규제하는 방안이 나왔다는 것은 정부의 실책이 큽니다. 지금의 전세대출 규제에 대한 반발은 아파트 투자를 하지 못한다는 불만으로 보입니다. 대신 무주택자의 주택담보대출은 신청자의 ‘나이와 신용도’를 고려하여 넓혀주는 것이 바람직합니다. 아파트 대출의 쏠림 해소책으로 상대적으로 차별받고 있는 빌라/다세대에 대한 대출비율을 늘려주는 것도 서민 주거안정에 바람직하다고 생각됩니다.


해답이 무엇인지 알면서도 시행하지 않는 정부를 보며 이미 신뢰는 잃었고, 자산 양극화, 엄청난 거주비용으로 인한 저출산 지속, 고령화에 대한 대책도 없으면서 포풀리즘에 입각한 복지정책들을 보며 이 나라의 앞날에 사실 기대도 없고, 희망도 없습니다. 그래도 혹시나 하는 마음으로 제안해보았습니다.
현재의 우리나라는 부동산에 대한 과도한 불로소득의 인정으로 부동산 광기에 미쳐버린 나라로 기록될 것 같습니다.