국토교통부

- 최근 폭등하는 서울주택 가격
- 실제 가치보다 수익율 비교만 골몰....소득 감안하면 런던 . 뉴욕 보다 훨신 비싸
- 주요국의 절반이하인 보유세율 높이고 요충지 임대주택 늘려서 서울 집중 줄여야
- 서울 집값 거품인가
1. 지금 서울의 집값 의 중간 가격은 7억원이 넘었다 가구당 중간소득은 연 5000만원대로 소득대비 집값이 13.8배다
실리콘 밸리의 새너제이 9.4배 . 런던 8.3배 . 뉴욕 5.5배 . 싱가포르 4.6배 보다 훨씬 비싸다
2. 왜 그럴까?
- 케첩 경제학으로 설명해보자 여러수익율의 기준은 역시 기준 금리다
- 금리가 1. 25% 이면 10억원의 연 수익율은 1.250만원이다.
그렇다면 연간 1.250만원의 임대료를 얻을수 있는 아파트 가격도 10억원이 적정하다.
3. 금리가 1% 인 상태에서 임대료 1.250만원의 수익을 얻으려면 아파트의 가격은 125,000만원(12억 5천만원) 으로 오른다
4. 금리가 0 % 로 내려 가면 집값은 폭등한다
- 이런 계산은 서울 주택이 안전자산으로 간주되고 예금처럼 보유비용이 낮기 때문에 가능하다.
- 사실 저금리 선진국중에 보유세율이 이렇게 낮은 나라가 어디 있나?
- 한국의 실효 보유세율은 주요 선진국의 절반내지 1/10 수준이다.
- 재건축 기대때문인지 감가 상각 도 간과 된다 .
- 수도권 집중이 심화되니 임차인 못구할 위험도 없다
- 담보 가치가 확실하니 대출을 제한해선 안된다는 말도 나온다
5. 그럼 일반 경제학의 관점에서 서울 집값은 어떤가?
- 빚으로 집을 사는 청년이 향후 30년동안 일할수 있고 매년 1000 만원 ( 소득5000만원의 20%) 까지 집에 투자 할수 있다면 30여년간
집에 3억원 까지 넣을수 있다 ( 금리가 0일때 )
- 은퇴전에 대출을 다갚으려면 집 구매 가격도 3억원 ( 연소득의 6배) 이내여야 한다.
- 금리가 0보다 높고 보유비용이 존재하면 매년 원금 상환에 쓸 돈은 1000만원보다 적어지므로 적정 집값은 더 낮아 진다.
- 그래서 예로부터 집값은 연소득의 3 내지 5 배 이내 가 적정하다고 여겨져 왔다.
- 사람의 수명은 유한하고 소비를 해야만 가족의 생존이 가능하고 주택 수요도 유지 된다.
- 주택 담보 대출도 소득에 연계 할수 밖에 없다.
6. 지금의 서울 집값은 사람의 소득과 동 떨어져 하늘위에서 놀고 있다.
- 소득의 13. 8배는 케첩 경제학자에겐 말이 될지 몰라도 보통 사람에게는 말이 안된다
- 이상황이 지속된다면 금수저 아닌 젊은이들은 투기꾼이 되거나 집에 묶인 농노가 되거나 아니면 결혼. 출산을 포기하게된다.
- 이괴리를 줄이고 돌파구를 찾으려면 임차료 부담을 낮추고 보유세를 선진화 해야 한다.
- 핵심 요충지에 임대주택을 충분히 공급 하면서 교육 . 의료 등의 측면에서 서울 집중 유인을 줄이고 공시 가격을 현실화 하여 집 값 장벽의 사회적 비용에 비례 해서 세금을 걷아야 한다
- 주택 대출도 차입자의 미래 소득과 연계시켜 상황이 변해도 견딜수 있게 해야 한다.
- 소득과 집값이 영원이 따로 따로 갈수는 없다.
( 동아 . 2019년 12. 23 한양대 경제학부 교수)