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보도자료

민간임대주택법 하위법령 개정안 입법예고…10월 12일까지

  • 등록임대 부기등기 의무화(’20.12.10) 따른 표기사항·절차 규정
  • 임대보증금 보증가입 시 적용 주택가격 기준에‘공시가격’활용 가능
  • 임대보증금 보호 위한 임대사업자 직권말소 요건 구체화

국토교통부(장관 김현미)는 지난 6월 9일과 8월 18일에 개정·공포된 「민간임대주택에 관한 특별법」에서 위임한 사항과 그 밖의 제도 개선사항을 반영한 「민간임대주택법 시행령·시행규칙」 개정안을 9월 2일부터 40일간 입법예고한다.

이번 개정안은 등록임대 관리강화방안(’19.1.9), 주택시장 안정화 방안(’19.12.16) 및 주택시장 안정 보완대책(’20.7.10) 후속으로, 등록임대주택 부기등기 의무화(’20.6.9. 공포, 12.10. 시행), 등록임대 제도개편 및 임차인 보호를 위한 지자체 관리권한 강화(’20.8.18. 공포 즉시 시행, 일부 12.10. 시행) 관련 사항이 포함되었다.

개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

[1] 임차인 정보제공 등 임차인 권리 보호 강화

➊ 등록임대 부기등기 표기내용 및 말소 사항 규정(시행령안 제4조의2)

등록임대주택은 예비 임차인 등 누구나 해당 주택이 공적 의무가 부여된 주택임을 알 수 있도록 소유권등기에 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수하여야 함을 부기등기하도록 의무화(’20.6.9. 법률 개정 공포, ’20.12.10. 시행)됨에 따라,


※ 등록임대주택의 부기등기(부칙 제4조, 법 제5조의2)

• (시행) ’20.12.10일부터 시행하되, 시행 전에 소유권보존등기를 한 민간임대주택의 경우 시행 후 2년 이내에 부기등기를 하여야 함

• (등기 시기) 임대사업자의 등록 후 지체 없이 해야 하되, 등록 이후 소유권보존등기를 하는 경우 그 보존등기와 동시에 해야 함


세부사항으로 부기등기 시 ‘임대의무기간 및 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택’이라 표기하도록 하고, 임대주택 등록이 말소되면, 부기등기 말소신청을 하도록 규정하였다.

➋ 보증금 반환지연으로 피해 발생 시 직권말소 가능(시행령안 제5조제3항)

임대사업자의 임차인 보호 실효성을 높이기 위하여 ‘임대사업자가 임대보증금 반환을 지연하여 임차인 피해가 명백히 발생하였다고 대통령령으로 정하는 경우’에는 시장·군수·구청장이 직권으로 등록말소가 가능해짐에 따라(’20.8.18 공포, ’20.12.10. 법 시행)

* 다주택 임대사업자 중 임대차계약 만료를 앞두고 보증금 반환을 거부하고 잠적하는 사례 발생에도 불구 사업자 제재방안이 미비했던 문제점을 개선


직권말소 가능한 세부사유를 ⅰ) 임차인이 제기한 보증금 반환청구소송에서 승소판결이 확정되었거나, ⅱ) 주택임대차분쟁조정위원회에서 보증금 반환에 대한 조정이 성립하였음에도 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우로 구체화하여 규정하였다.

❸ 동일주택 내 선순위보증금에 대한 정보 제공(시행령안 제37조제4항)

다가구주택 등 동일주택에 둘 이상의 임대차계약이 존재하는 경우 임차인이 해당 주택 내 선순위보증금을 확인하기가 곤란하여 추후 보증금 회수가 어려울 수 있었던 문제점을 개선하기 위해 등록임대주택이 ‘단독ㆍ다중주택·다가구주택’ 유형인 경우 임대사업자가 해당 주택에 대한 선순위보증금 정보를 임대차계약 시 예비 임차인에게 제공하도록 개선하였다.

[2] 임대사업자 관리 강화

❶ 임대주택으로 계속 임대가 곤란한 경우 직권말소 가능(시행령안 제5조제4항)

지자체장이 직권말소 가능한 세부조건을 다음과 같이 마련하였다.

(임대사업자격 유지 곤란) 임대사업자의 사망 후 상속인이 임대사업자의 지위 승계를 거부하거나 등록제한 사유에 해당하는 경우, (물리적 임대주택 유지 곤란) 재개발·재건축 등으로 인해 민간임대주택인 건축물이 철거되거나 멸실되는 경우, (지자체 관리 곤란) 임대사업자가 임대차계약을 신고하지 않아 임대사업자가 지자체장에게 보고*를 하게 하였으나 3회 이상 불응하거나 거짓으로 보고한 경우로 구체화하였다.

* 현행 민특법 제60조 지자체장은 임대사업자에게 필요한 보고를 받을 수 있음


❷ 과태료(법 제67조제3항) 세부규정 마련(시행령안 별표 3)

법상 500만 원 이하 과태료 대상인 ‘부기등기를 하지 아니한 자’와 ‘등록신청 시 제시한 임대보증금 상한을 준수하지 아니한 임대사업자’에 대해 위반 차수별로 과태료 부과액을 세분*하였다.

* 1차 위반: 200만 원, 2차 위반: 400만 원, 3차 이상 위반: 500만 원


[3] 등록임대사업 지원 및 기타 사항

❶ 임대보증금 보증 가입 사항 보완 등(시행령안 제38조, 제39조제2항)

기존에는 임대보증금 보증 가입을 위해 필요한 주택가격의 산정방법으로 감정평가액을 적용하였으나, 임대사업자 부담 경감을 위해 공시가격*(가격이 공시되지 아니한 경우 국세청장이 산정ㆍ고시하는 기준시가**)도 활용할 수 있도록 개선한다.

* 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 가격이 공시되는 주택에 대해 공시된 가액, 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)에서 확인 가능
** 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 확인 가능


더불어 등록임대주택의 보증가입 의무화(’20.8.18~)에 따라 매입임대주택의 보증가입 시점을 명확하게 하기 위해 매입임대주택의 등록일에 존속 중인 계약이 있는 경우 ‘민간임대주택 등록일’, 존속 중인 계약이 없는 경우 ‘등록일 이후 최초 임대차계약 개시일’까지 가입하도록 규정하였다.

❷ 공공지원임대주택 유형 추가(시행규칙안 제1조의2제4호)

‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’(’20.8.4) 후속조치로, 도심 내 상가ㆍ오피스 등을 주거용도(도시형 생활주택 원룸형 주택)로 전환하여 공적 임대주택으로 활용하기 위해, “「주택건설기준 등에 관한 규정*」에 따른 특례 또는 주차장 설치기준 완화를 적용받아 임대주택을 공급하는 경우”를 공공지원민간임대주택의 유형으로 추가하였다.

* 상가·오피스를 공공지원민간임대주택으로 전환 시 바닥구조, 주차장 추가 설치 면제 등 주택건설기준을 완화하는 내용으로 입법예고 예정(’20.9월)


❸ 장기일반에서 공공지원유형으로 변경(시행령안 제34조제1항)

장기일반민간임대에서 공공지원민간임대로의 변경을 인정하되, 두 유형은 공적 의무와 혜택이 다르므로*, 변경 시 장기일반의 기존 임대의무기간은 산입하지 않도록 명시하였다.

* 공공지원민간임대는 임대의무기간, 증액제한 의무 외에도 최초임대료 제한(시세85~95%), 임차인 자격제한(무주택세대원, 소득·자산기준 검토) 등 강화된 규제 적용


❹ 임대사업자가 임차인 대신 납부하는 항목(시행규칙안 제22조제4항)

150세대 이상의 민간임대 공동주택단지에 대해 임차인대표회의 구성이 의무화(’19.2.15. 시행)되었으나 운영경비 규정이 부재하여 대표회의가 활성화되지 못하는 원인 중 하나로 지적된 바, 임대사업자가 임차인 대신 납부할 수 있는 항목에 임차인 대표회의 운영경비를 추가하여 대표회의의 활동을 지원하도록 하였다.

국토교통부는 이번 시행령, 시행규칙의 개정을 통해 임차인 주거안정 향상 및 임대사업자의 부담 경감 등 국민편의가 증진될 것으로 기대하며, 앞으로도 제도 개선사항을 지속 발굴해 나갈 방침이라고 강조하였다.

개정안은 관보 및 국토교통부 누리집(http://www.molit.go.kr) “정책자료-법령정보-입법예고”에서 볼 수 있다. 의견이 있는 경우 우편, 팩스, 국토교통부 누리집을 통해 제출할 수 있다.

※ 의견 제출기간 : ’20. 9. 2. ∼ 10. 12.
의견 제 출 처 : 우 30103 세종특별자치시 도움6로 11
6동 국토교통부 민간임대정책과
(전화: 044-201-4477, 4472, 4105 / 팩스 044-201-5650)

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    • 하* 완 2020-09-01
      기존 주택임사자 임대보증보험 의무 가입 소급 입법 철회하라. 소급철회 안되면 21대 국회의원 선거 소급해서 다시하자. 댓글삭제
    • 박* 흔 2020-09-01
      또 과태료 규정이 생기는군요!! 임대사업자들을 왜 범법자로 못만들어서 안달인가요? 노이로제에 걸릴 지경입니다. 저희 아버지처럼 매번 신경쓰시지 못하시는 노인들은 임대사업자 같은건 아에 생각도 하지 말란 얘기인듯 합니다. 전청부지 아파트 가격을 다세대, 다가구 주인들이 올렸나요? 향후에는 아파트 임대사업자는 점차 사라지고, 가격도 싸고 임대료도 비교적 저렴한 다세대나 다가구 임대사업자만 남을것 같은데, 이렇게 사람을 기죽이고 숨막히게 하는 과태료 제도를 왜 자꾸만 만들어서 칼날을 겨누는지 모르겠습니다. 싸잡아서 집값이 올랐다고 하는데, 다세대, 다가구 주택들이 아파트 처럼 몇배씩 올랐나요? 아파트 가격이 천정 부지로 오른것이 다세대, 다가구 주택들 때문인가요? 제도를 만들면서 임대사업자들의 의견은 얼마나 수렴하셨나요? 다른 어떤 사업자에 이런 과도한 과태료 규정이 또 있나요? 그냥, 닥치고 초가삼간 타 태워버리자는 갑질 제도는 제발 그만 만들었으면 합니다. 너무너무 숨이 막힙니다. 댓글삭제
    • 박* 범 2020-09-02
      임대보증금 보증가입은 보증금 반환지연으로 인한 피해발생시 직권말소 조항과 더불어 법의 과잉처벌 적용이라고 사료됩니다. 보증가입의 목적은 임차인의 보증금 반환에 대한 피해를 구제하기 위한것으로 이를 통해 피해에 대한 구제를 받고, 필요시 법적 소송을 통해 별도의 피해를 구제 받을 수 있습니다. 이러한 법적 구상권이 보장됨에도 보증금 반환이 지연되었다고 해서 직권으로 임대사업자의 지위를 박탈하는 것은 여타 행정처분과 비교하여 과다한 법적용이라 할 수 있습니다. 보증금반환지연 경중, 사안의 불가피성, 임대사업제도의 긍정적 사회기여측면 등을 고려하여 행정처분을 내려야 한다고 사료됩니다. 임대사업자를 불편부당한 세력으로 여기고 이를 제재 및 통제의 집단으로 몰아가는 경향은 국민의 법에대한 불안감 및 불만을 높일수 있다는 점을 혜아려 주시기 바랍니다. 댓글삭제
    • 김* 란 2020-09-02
      동네 분식가게만 영세사업자가 아니고 우리도 생계형 영세 임대사업자입니다 ㅠㅠㅠ 남편이 35년간 평생 한직장에서 쉬임없이 근무하고 정년퇴직하면서 쥐꼬리만한 퇴직금 받아서 나이 들어 자식들에게 손벌리는 민폐는 끼치고 싶지 않아 아무리 두리번 거려도 마땅한 일자리 없고 잘못 하다간 그나마 퇴직금 날려버릴까봐 어쩌지도 못하고 그래도 배고픈데 밥은 먹고 아픈데 병원은 가야지 해서 대출끼고 마련한 오피스텔인데 ㅠㅠ 자식같은 애들 호주머니돈 축내는거 같아서 주변시세보다 저렴하게 받다보니 대출이자 내기도 빠듯한데 이제는 그나마 마이너스가 될거 같습니다요 ㅜㅜ 세금 수수료 과태료 ㅠㅠ 가슴이 철렁철렁 내려 앉을 거 같은 단어들 ㅠㅠ 주차위반이란 말이 무서워 아무데나 차도 안세우는데 이래도 과태료 저래도 과태료 심장 떨리는 소리만 들으니 인생 마지막이 너무 버겁습니다 일흔이 가깝도록 살면서 세금 내는거 아까워하지 않고 주저하지도 않고 불평없이 서둘러 내면서 살아 왔는데 제발 우리 같은 영세한 생계형 임대사업자들 조금만 너그럽게 봐주시고 짐을 좀 덜어주셨으면 감사하겠습니다 댓글삭제
    • 김* 란 2020-09-02
      그리고 우리 오피스텔은 분양받은 금액보다 30%나 내렸습니다 양도소득세를 내고 싶어도 낼 수가 없습니다 ㅠㅠ 국민들 사정을 두루두루 살피셔서 지혜롭고 총명한 정책들을 해주시기 부탁드립니다 댓글삭제
    • 황* 춘 2020-09-03
      다 좋은데 보증금 보험의 목적은 임차인의 재산권 보호인데 정부에서 보장해주는 소액 최우선변제라는 제도가 있는데 소액 월세 보증금에도 또 보험을 들어야 한다니 국토부 담당자님 한심하십니다 생각은 있으신지요 몇억되는 오피스텔에 보증금 1000만원 받으면 보증보험 들어라? 오피스텔은 월세 25만이나 30만원 받는 곳도 많고 공실도 있는게 현실인데 보증보험을 ....현장 좀 살펴보시고 정책입안해 주세요 댓글삭제
    • 신* 선 2020-09-03
      모든 보험의 보험료는 수혜자가 가입합니다. 임대보증보험은 임차인이 수혜자이므로 임차인이 가입해야지요. 임대인은 투기꾼이 아닙니다. 집값 올려서 치고 빠지는 투기꾼은 절대 임대사업자 등록 안합니다. 뉴스에 나오는 몇백채 가진 임대인 임대사업자 등록 했을까요? 댓글삭제
    • 정* 호 2020-09-04
      3-1의 등록임대의 보증보험에 대해서 공시가격을 사용할수 있다는 것은 등록임대의 70%이상을 차지하는 비아파트의 경우에는 무용지물입니다. (1) 실제 가격을 반영하지 못하기 때문에 낮은 금액으로 산정된 결과는 보증보험으로 감당해야 하는 보증금액을 더 늘릴 것입니다. 이는 "경감대책이 아닌 조삼모사식 농락입니다". (2) 임대보증보험이 강제 규정이 됨에 따라 보증보험률에도 획기적인 할인이 필요합니다. 주택임사업자에 대한 필요경비의 것이 때문에 보증보험회사에서 그건 위험도가 높았던 건설임대에 적용했던 높은 수준의 보증보험"률" 자체를 획기적으로 낮추어 주어야만 합니다. (3) 심지어 아주 낮은 금액의 월세조차로 월세보증금이 있다는 이유로 그 금액에 대해서도 보증보험을 들어야 한다는 해석은 심각한 임대인의 이익침해입니다. 현실에서 낮은 보증금의 월세의 경우 임차인의 월세체납 위험으로 임대인이 피해를 입고도 어찌하지 못하여 명도소송등으로 가야 하는 경우가 허다합니다. 즉 임차인이 약자가 아니라 임대인이 약자이고 피해자인 환경이 허다한데, 이러한 경우에도 보증보험을 들어주어야 한다는 강제규정은 결국 임대인은 자구책으로 아주 높은 보증금액의 월세가 아니라면 계약하지 말아야 한다고 해석됩니다. (4) 또한 임대보증보험은 1년 또는 2년 단위인데 이는 전세만을 가정하고 있습니다. 현실은 전혀 그렇지 않습니다. "3-6개등의 1년 미만의 단기임대"가 많은 경우가 있습니다. 이런 경우에 대해서도 똑 같이 해당 기간동안 임대보증보험을 들어주어야 한다고 합니다. 이런 경우의 임차인은 심지어 전입신고도 하지 않습니다. 현재 규정으로는 임차인의 전입신고안됨으로 임대보증보험의 성립이 되지 않습니다. 이때 발생하는 보증보험가입비용은 기본 비용때문에 단기/장기월세 유무와 큰 차이가 나지 않아 보증보험비용 그자체로도 월세 유지를 할 이유가 사라지게 됩니다. ==> 결론적으로 임대보증보험 완화규정은 여전히 "아파트 전세 임차인"위주로만 되어 있어, 지방의 비아파트, 단기월세가 많은 상황에 대해서 전혀 대책이 없는 "가혹한 징벌 준조세"입니다. 이에 대해서 획기적인 대책을 내놓아 주십시오!!!! 3-4의 임차인대표회의 구성 비용을 "임대인"이 낸다는 것은 정부의 횡포입니다. 임대보증보험와 같이 수혜자가 일치하지 않는데 임대인에게 강제로 규정한 임대인의 이익을 침해규정입니다! 임대인대표회의도 아닌 임차인대표회의의 비용을 "임차인이 아닌 임대인"이 내라고 하는 것은 도대체 어떤 근거와 논리입니까? 어떤 논리로도 이러한 강제 규정은 납득되지 않습니다. 해당 규정의 철회를 요구합니다. ==> 요청드립니다. 임대된 건물의 사용기간 동안 실제 점유권을 행사하는 임차인이 임차인이 재산세를 내야 합니다. 그외 장기수선충당금등 건물의 유지 보수에 해당하는 금액도 해당 기간동안 임차인이 전액 지불해야 합니다. 댓글삭제
    • 신* 연 2020-09-12
      재개발,재건축지역 임대사업자는 주택멸실시 등록말소하고 새주택 준공후 6개월내에 재등록하면 멸실전과 연장,합산해서 8년,10년을 채우고 약속한 혜택을 받기로 되어있습니다. 그런데 일방적으로 아파트 임대사업등록을 폐지하면서 재등록이 거부되는것으로 되어있습니다. 재개발,재건축지역의 재등록 합산계산은 최초에 임대사업자 등록시 계약조건입니다. 이것을 일방적으로 없애버리는 것은 계약을 일방적으로 파기하는 행위로써 민주국가에서는 절대로 있을수없는일입니다. 더군다나 신뢰를 기반으로 해야하는 국가의 정책으로는 도저히 상상할수도 없는정도의 수치스러운 일입니다. 명백한 소급적용행위로서 위헌입니다. 정책을 계획하고 진행하는 공무원여러분! 여러분은 매우 뛰어난 능력의 소유자들인데 왜 공무원을 택했는지요? 여러가지 이유가 있겠지만 그중에서도 퇴직후 받게될 공무원연금의 가치가 중요하게 작용했을것입니다. 그런데 만약 공무원으로 근무중 공무원연금이 국가재정에 부담이 되니 반토막내서 국민연금과 수준을 맞추겠다고 하면 공무원여려분은 받아들이실건가요? 최초에 약속한대로 해달라고 하지 않으실건가요? 이미 여러 차례 공무원연금 개혁안을 반대해서 일부 무산시키지 않았나요? 재개발임대사업자의 재등록 거부는 여러분들의 그것과 전혀 다르지 않습니다. 국가와 공무원과의 약속은 중요하고 국가와 임대사업자와의 약속은 중요하지 않아서 헌신짝처럼 버려도 된다는것입니까? 그런데 어찌 공무원 여러분은 이렇게 부당한 국가폭력에 앞장서고 있습니까? 물론 위에서 시키니까 하는것이라고 말씀하시겠지만,,,, 결과는 마친가지 입니다. 이는 국가가 국민의 재산을 강탈하는 파렴치한 행위입니다. 양심을 가지고, 상식을 가지고 정책을 입안하세요. 재개발 임대사업자의 재등록은 허용해줘야만 최소한의 약속을 지키는것입니다. 만약 일방적으로 폐지해서 재등록을 못하게 한다면,약속기간을 채우지 못한 원인이 정부에 있는만큼 그냥 모두 채운것으로 인정하고 약속한 예택을 줘야겠죠. 임대사업자의 변심에 의해 못채우는게 아닙니다. 여기에는 양도세 100%감면, 장기보유특별공제 70%가 해당됩니다. 계약이 파기됐을 때 배상책임은 원인제공자에게 있는 것이 상식이고 관행이며 합법적일것입니다. 이 사안의 원인제공자는 "정부"입니다. 댓글삭제
    • 김* 현 2020-09-24
      상기 보도자료에 대하여 하기와 같이 질의하오니 꼭 회신하여 주시기 바랍니다. 1. "민간임대주택법 하위법령 개정안 입법예고…10월 12일까지"는 언제 부터 시행되는가? 2. "임대보증금 보증가입 시 적용 주택가격 기준에 '공시가격' 활용 가능" 에 대하여 다음과 보완 바랍니다. 주택임대사업자가 주택가격 기준 결정시 국가에서 각종세금산출의 기준으로 하는 "공시가격" 또는 "감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따라 작성된 감정평가서" 중에서 선택할 수 있도록 하는 안을 즉시 시행한다. 일반적으로 "공시가격"이 "감정평가서" 보다 주택가격이 작습니다. 그러므로, 이에 대하여 즉시 시행하여 주시기 바랍니다. 시행하여도 되는데 실무자에서 적용을 안 하는 것이라면 바로 시행될 수 있도록 공지 하여야 합니다. 3. 민간임대등록을 위해 국토교통부 만들어 "렌트홈" 및 "구청" 사이트에 공시된 안내서 및 임대사업자 등록신청서에 의하면 임대 사업자가 제출하는 서류 중에 주택가격 확인을 위한 "감정평가서 원본 또는 사본"은 없다. 그러나, 임대사업자 등록해주는 관청에서 실무담당자들은 감정평가서가 첨부되지 않으면 민간임대등록을 해 주지 않는다. 이에 대하여는 기본적(최소한)으로 "공시가격"을 기본으로 민원인에게 민간임대등록을 하여야 합니다. 렌트홈을 통해 "신청인 제출서류 및 담당 공무원 확인사항"만 확인 되면 민원을 바로 승인 될 수 있도록 조치 바랍니다. 추가적으로 감정평가서를 발행받기 위한 물리적인 시간 및 많은비용이 듭니다. 신청인 제출서류는 하기에 명시된 국토교통부 자료 참고하세요. ==> [별지 제1호서식] 임대사업자 등록신청서 ==> 20200916_(온라인용)민간임대등록제도+리플릿 4. 왜! 임대사업등록을 위한 민원인 제출서류가 각 관청 실무담당자가 요청하는 것과 "[별지 제1호서식] 임대사업자 등록신청서"에서 요청하는 서류가 다른지 답변 주시기 바랍니다. 종합부동산세 합산배제 신고(신고기간 2020.9.16 ~ 2020.10.5)를 위해 서류가 다를 시 이를 준비하는 데 소요되는 물리적인 일정이 많이 필요해 종합부동산세 합산배제 신고를 못하는 성실납세자가 많이 있습니다. 이에 대하여 국토교통부에서는 간소화 될 수 있도록 즉각 조치 하여 주시기 바랍니다. 상기의 안건에 대하여 지혜롭고 현명한 답변 및 즉각 조치를 다시한번 요청드립니다. 댓글삭제
    • 장* 호 2020-11-22
      오피스텔 단기 임대사업자 자동말소 후 10년 장기임대사업자 등록 신청 시 담당구청에서 감정평가법인의 감정평가서를 첨부해야만 한다고 합니다. 대출없고 보증금은 천만원 입니다. 그럼에도 굳이 임대인이 비용을 들여 감정평가서를 첨부해야 하는 지? 감정평가서가 단지 보증보험 가입을 위한 자료이면 다른 방안을 수립하시고, 10년 장기임대사업자 등록 시 신청서류에 법인 감정평가서는 제외하여 임대사업자의 비용을 절감할 수 있도록 조치바랍니다. 댓글삭제