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설명·반박자료

[설명] 제주도·서초구 공시가격(안)은 적정하게 산정되었습니다.

4.5일 제주도·서초구의 기자회견에서 제시한 공동주택 공시가격(안) 관련하여 설명드립니다.

[1] 공시가격은 전년 말 기준 시세를 토대로 산정하며, 평형 등 특성이 다른 주택을 같은 것처럼 비교하는 것은 타당하지 않습니다.

* ‘21년 공시가격 = ’20년말 기준 시세 × (‘20년 현실화율 + 현실화율 제고분)


제주도에서는 같은 동 내에서 특정 라인은 공시가격이 오르고, 특정 라인은 하락하는 경우를 오류사례로 제시하였으나, 동 주택의 1, 4 라인은 33평형, 2, 3 라인은 52평형으로 면적이 다르고, 52평형은 ‘19년 대비 ’20년 실거래가격, 민간·부동산원 시세정보 상 시세가 하락, 33평형은 상승한 것으로 확인되었습니다.

동일 단지 내라도 면적, 층·향별 특성, 전년도 실거래가격 추이 등에 따라, 공시가격 변동률은 다를 수 있습니다.

참고로 제주도 주택 중 대부분은 ‘재산세 부담완화 방안’에 따라 전년 대비 재산세액이 감소합니다.

‘21년 단독·공동주택 공시가격(안)에 따르면, 제주도 주택의 99%는 공시가격 6억원 이하로, 1주택자 기준 재산세 감면 대상입니다.

[2] 서초구에 현실화율 90%를 넘는 공동주택은 없습니다.

공시가격(안)에 대한 의견을 제출하는 소유자 및 일부 지자체는 특정 실거래가격을 활용하여 현실화율을 추정하는 경우가 있으나 시세는 ‘20년 연간 실거래 가격들을 종합적으로 검토하고, 단지내, 인근 단지간 균형성, 층별·향별 특성 등을 고려하여 산정되므로 특정 실거래가격이 공시가격 산정 기준이 되는 시세는 아닙니다.

서초구는 일부 단지 특정 실거래가격을 전제로 현실화율이 90%를 넘은 것으로 분석하였으나, 해당 단지들의 적정 시세를 기준으로 하면, 공시가격의 현실화율은 70~80%대 수준입니다.

예를 들어, 우면동 B단지의 경우 서초구가 제시한 실거래가격 5.71억원은 ‘20.8월 분양전환 가격으로서 적정한 시세로 보기 어려우며, ‘20년말 기준 KB시세(10.75억원) 등 고려 시 6.53억원의 공시가격은 과도하게 산정된 것이 아닙니다.

[3] 불법으로 숙박시설로 사용한 공동주택은 공동주택으로 가격 공시하는 것이 맞습니다.

제주도에서 예시로 든 시설들은 모두 공동주택으로 공부에 등재된 건물로, 일시적으로 숙박시설로 활용되더라도 원래 용도인 공동주택으로 공시해야 합니다.

가격공시와는 별론으로 지자체는 주택이 불법적으로 숙박시설로 사용되는지 여부를 관리·감독하여 허가받은 용도로 사용하도록 시정명령을 하는 등의 적극적인 조치를 할 책임이 있습니다.

공시가격 조사 시 지자체 공부에 기초한 특성조사(공부조사)와 가격형성요인에 대한 현장조사(실지조사)를 병행합니다.

* (현장조사 대상) 위치 및 주위환경, 공법상 제한, 도로 및 교통환경, 형상, 지세, 편의시설 및 유해시설, 건물현황, 거래유형 및 기타 가격형성 영향요인 등


현장조사는 가격을 조사·산정하기 위한 것으로, 폐가, 숙박시설 등을 공부에서 삭제하는 등 건축물, 과세대장을 정비하는 것은 공시가격 조사업무에 해당하지 않습니다.

* 「건축법」 : 지자체장은 건축물의 이용 및 유지·관리상태를 확인하고 정책 기초자료로 활용하기 위해 건축물·대지의 현황을 적어서 보관하고 지속적으로 정비해야 함
** 「지방세법」 : 지자체는 재산세 과세대장을 비치하고 필요한 사항을 기재해야 함


[4] 임대아파트와 분양아파트의 공시가격 기준은 다르지 않으며,분양전환 가격은 공시가격이 아닌 감정평가액으로 결정됩니다.

서초구에서 예시로 든 LH 5단지는 주변 실거래가격 등을 고려하여 시세와 공시가격을 산정하였습니다.

LH 5단지는 일반 임대주택이 아닌 토지임대부 분양주택(‘11.10월 旣 분양)으로 현재도 건물부분에 대해서는 거래가 이뤄지고 있고, KB·테크시세는 건물에만 한정된 것으로 토지분을 고려하면 서초힐스와 유사한 시세 수준으로 분석됩니다.

참고로 해당 단지와는 무관하나, 임대주택의 분양전환 시, 분양가격은 공시가격이 아닌 지자체장이 선정한 2개의 ‘감정평가법인’이 산정한 감정평가액을 기준으로 결정됩니다.

[5] 공시가격은 부동산에 대한 전국적으로 일원화된 공적가격체계를 구축하기 위한 것입니다.

유사수준의 실거래가의 주택이 개별 특성이 아닌 소재지에 따라 상이한 공적가격을 부여받아, 보유세와 건강보험료 등에 차등이 나타나는 것은 보유부담의 형평성을 저해하게 됩니다.

이러한 불형평·불균형을 방지하기 위해, 공동주택 전체와 표준주택에 대해 중앙정부는 '부동산 공시가격 현실화 계획‘ 등 일원화된 기준을 갖고, 공정한 공시가격 결정에 노력하고 있습니다.

공동주택 공시가격은 소유자 의견제출 내용을 검토 후 확정됩니다.

3.16(화)~4.5(월)간 공개된 공동주택 공시가격(안)은 소유자 등 의견제출을 위한 잠정가격으로, 국토부와 부동산원은 의견제출 내용에 대한 검토를 진행하여 4.29(목)에 결정·공시할 계획입니다.

의견제출 내용에 대해서는 부동산원의 검토와 금년부터 처음 도입되는 외부점검단* 심층검토 등의 철저한 검증절차를 거치게 됩니다.

* 공시업무 경력 3년 이상의 감정평가사로 구성

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