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해명자료

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[참고] 공시가격은 합리적 기준에 따라 엄격하고 세밀한 절차를 거쳐 산정하고 있습니다.

< 부동산 공시가격 산정원칙 및 기준 >

이번 부동산 공시가격은 다음과 같은 기준에 따라 공정하고 합리적으로 산정하고 있습니다.

① 공시가격은 원칙적으로 엄격한 시세 분석을 토대로 지난 1년간의 시세변동분을 반영하고 있습니다.

② 다만 형평성 제고 차원에서 그간 공시가격과 시세와의 격차가 컸던 유형 및 가격대의 부동산은 시세변동률에 현실화율 제고를 위한 추가변동률을 일부 반영하고 있습니다.

반면, 상대적으로 현실화율이 높았던 유형 및 가격대의 부동산은 시세변동률 이내로 공시가격을 산정하였습니다.

이에 따라, ‘19년 공동주택 공시가격은 지난 3월 15일 의견청취(안) 열람 개시 때 밝힌 바와 같이 유형간 형평성 차원에서 전체 평균 현실화율을 작년 수준(68.1%)으로 유지하되,
* 유형별 현실화율(‘18→’19) : 단독주택 51.8% → 53.0%, 토지 62.6% → 64.8%

상대적으로 그간 공시가격과 시세와의 격차가 컸던 가격대의 일부 주택에 대해서는 현실화율을 제고하고, 그 외 대다수 주택은 시세 변동률 이내로 공시가격을 산정하였음을 다시 한 번 알려드립니다.
* 시세 12억 이하(전체의 97.9%) 공시가격 평균 변동률 : 3.84%

공시가격 산정의 토대가 되는 시세는 실거래가, 감정평가선례, 주택매매동향 등 다양한 가격자료를 종합적으로 분석하여 결정하며, 그 과정에서 전산시스템 분석 및 단계적 협의를 통한 균형성 검토 및 오차 검증, 조사자 및 유관 관계자 등이 참여하는 심의 절차 등을 거치고 있습니다.
※ 별첨 : 공동주택 및 개별주택 공시가격 조사·산정 방식

상기한 바와 같이 공시가격 산정은 세밀한 분석과 복잡한 절차를 거쳐 이루어지며 그 과정에서 전문적인 판단 영역에 해당하는 부분이 상당수 있으므로, 개별 부동산마다 건별로 공시가격 산정의 내부 기초자료 및 구체적 산정 내역 등을 공개하는 것은 현실적으로 어려움이 있습니다.

< 종부세 부담 증가는 제한적 >

한편, 공시가격 9억 원 초과 주택 수 증가로 인한 1주택자 종부세 납세자 수 증가폭과 1주택자의 종부세 부담 증가는 제한적일 것으로 예상됩니다.

‘19년 공시가격 9억 원 초과 공동주택 수 증가율(55.1%)은 작년(52.6%)과 유사한 수준입니다.

또한, ‘18년 국세통계연보에 따르면 종부세 납세자의 74%는 다주택자로 올해 신규로 공시가격 9억 원을 초과하게 된 주택의 소유자 중 상당수는 다주택자로서 이미 기존 종부세 납세자로 추정됩니다.
* 2주택자 이상 다주택자는 주택공시가격 합산 6억원을 초과하면 종부세 납세

이에 따라, 새로이 공시가격 9억 원을 초과하는 주택의 소유자 중 신규로 종부세 납세자가 되는 1주택자는 일부에 국한될 것으로 예상됩니다.

아울러, 종부세는 세부담 상한*, 고령·장기보유 감면** 등 제도적 장치로 인해 세부담 증가는 제한적일 전망입니다.
* (상한) 1주택 종부세 납세자의 전체 보유세(재산+종부)부담 상한은 전년대비 50%
** (감면) 고령자·장기보유 세액공제는 중복적용 가능(최대 70%까지 공제)
- (고령자 세액공제) 60세이상 10%, 65세이상 20%, 70세이상 30%
- (장기보유 세액공제) 5년이상 20%, 10년이상 40%, 15년 이상 50%

<관련 보도내용(조선일보, 4.30(화).) >

왜 이렇게 올랐지? 알고 싶어도 정부는 “알려드릴 수 없습니다.”

강남·송파·용산 아파트, 보유세 30% 이상 오른다
- 하위 98%는 상승률 낮다는 주장 슬그머니 철회

공시가 25% 뛴 집, 보유세 42% 뛴다
- 작년보다 종부세 대상이 54% 증가

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