임대차보호법 해설집

추진배경

(수요) 투기수요가 주택시장으로 유입되는 것을 방지하기 위해 그간 대출규제·세제강화 등을 통해 시장안정 대책을 지속 추진

그러나 단기투자, 갭투자 등으로 수요관리에는 일부 한계, 시장심리 불안으로 30대 아파트 매수도 급증
*갭투자 비중(%) : 서울 56.5%, 강남4구 80.0% / 30대 매수비중(%) : 서울 31.1%, 강남4구 22.6%
7.10 대책을 통해 다주택자와 단기 보유자 등 투기성 주택구매자에 대한 稅 부담을 대폭 강화
☞ 주택 구매의 기대수익률을 낮춰 수요관리의 근본적 방안 마련

(공급) 최근 3년간 서울 아파트 공급은 年4만호로 과거 대비 증가했으며, 향후 3년간 공급도 이보다 높은 年4.6만호 전망

*서울 아파트 입주(만호) : (‘13~’16 연평균)3.2 → (‘17)3.0 → (’18)4.4 → (‘19)4.6 → (’20e)5.3
다만, ‘23년 이후에도 안정적 주택공급이 이루어 질 수 있도록 대응방안 마련 필요
*서울 아파트 인허가(만호) : (‘13~’16 연평균)3.5 → (‘17)7.5 → (’18)3.3 → (‘19)3.6
(‘17년 인허가 급증은 재건축초과이익환수제 유예기간 종료(’18.1) 이전 인허가 신청이 증가한 영향)

APT 인허가 및 입주물량
수도권 APT 인허가 및 입주물량 서울 APT 인허가 및 입주물량
수도권 APT 인허가 및 입주물량 서울 APT 인허가 및 입주물량

재초환 및 분양가상한제 재개(‘20.下)로 투기수요 억제장치 마련
→ 신규 주택이 실수요자에게 공급될 수 있는 환경 조성

근본적 수요관리 대책에 이은 공급확대 방안으로 실수요자의 불안감을 해소하고, 수급균형을 통한 시장안정을 도모할 필요
旣 발표 대책의 신속 시행+서울권역 중심 추가 주택공급 추진

주택 공급 방안

1. 기본 방향

서울권역 중심으로 주택 총 26.2만호+α 추가 공급 추진
= 신규 공급 13.2만호+α + 공공분양 사전청약 6만호+ 旣 발표 공급 예정 물량 7만호(5.6대책)

* 금번 대책을 포함해, 향후 수도권 지역에는 총 127만호 공급 예정
= 3기 신도시 등 공공택지 77만호 + 서울도심 내 주택공급 7만호(5.6대책)
+ 수도권 내 旣 추진중 정비사업 30만호 + 금번 대책 신규공급 13.2만호
< 요 약 >
(규모) 중앙부처, 지자체 협업으로 모든 가용 정책수단 점검하여 26.2만호+α 마련
(대상) 서울권역 등에 필요한 주택을 실수요자 대상 집중 공급
(방법) 군부지, 이전기관 부지 등 신규 택지를 최대한 발굴+ 노후단지를 고밀로 재건축하여 도심 내 공급

‘20.5.6일 발표한 서울도심 내 주택공급: 7만호 (’23~‘28년, 이하 모집기준)

*정비사업 활성화 4만호(공공재개발 2만호, 소규모정비사업 2만호), 유휴공간 정비 및 재활용 3만호(용산정비창 8천호 등)

금번 서울권역 주택공급 물량 확대: 13.2만호+α (‘21~’28년)

생애최초 특별공급 확대안 정보목록으로 국민주택/민영주택 특별공급 및 일반공급에 대한 정보가 확인됩니다.
구분 공급물량
1. 신규택지 발굴 (군부지, 이전기관 부지 등) 3.3만호
2. 3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화 2.4만호
3. 정비사업 공공성 강화 7.0만호
1) 공공참여형 고밀 재건축 도입 (5.0만호)
2) 공공재개발 활성화 (2.0만호)
4. 규제완화 등을 통한 도심공급 확대 0.5만호+α
1) 노후 공공임대 재정비 (0.3만호)
2) 공실 상가오피스 주거전환 (0.2만호)
3) 택지 용도 전환 및 준공업지역 순환정비 촉진 등 (+α)
합 계 13.2만호+α

당초 계획된 공공분양물량 사전청약 확대: 6만호 (‘21~’22년)

  • 주택공급인포1
  • 주택공급인포1

「서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안」을 포함한 수도권 127만호 공급계획

’20.8.4일 부처 합동으로 발표된 「서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안」에 따른 ‘13.2만호+⍺’ 등을 포함한 수도권 127만호 주택 공급계획을 설명 드립니다.

수도권 택지개발 : 84만호

(공공택지 : 84만호) 한국토지주택공사 등 공공이 보유하고 있는 공공택지를 활용하여 서울 12만호, 경기 63만호, 인천 9만호 등 실수요자가 부담 가능한 가격으로 주택을 공급합니다.

*수도권 77만호 + 서울 1.5만호(5.6대책) + 수도권 5.7만호(8.4대책)
올해는 8.3만호, ‘21년에는 12만호, ’22년에는 13.8만호 등 연차별로 입주자 모집 물량도 점차 확대합니다.
서울과 강남 3구 연접지역에 19.8만호, 남양주ㆍ고양 등 경기북부 26.7만호, 부천ㆍ안산ㆍ시흥 등 경기서부ㆍ인천에 18.9만호, 경기남부 18.9만호 등 수도권 전반에 균형 있게 공급합니다.
*①과천(2.3만), 성남(2.3만), 하남(3.4만) ②남양주(10.2만), 고양(6.6만), 구리(0.6만)③인천(9.3만), 부천(3.1만), 안산(2.2만) ④수원(1.4만), 화성(7.2만), 용인(1.7만)
전체물량의 약 90%를 조정대상지역과 투기과열지구(現 시점기준)에 공급하여 실수요자의 안정적 주택수급 기반을 마련합니다.
아울러, 시장상황에 따라 추가공급이 가능하도록 수도권을 중심으로 신규 공공택지 후보지를 상시 관리하고 있으며, 향후에도 지속적ㆍ안정적으로 주택이 공급될 수 있는 기반을 마련하겠습니다.
< 향후 3년간 수도권 입주 전망 >

(단위: 천호)

< 향후 3년간 수도권 입주 전망 >
구분 ‘20 ‘21 ‘22 ‘23년 이후
843 83 120 138 501
서 울 118 13 7 13 85
경 기 631 65 100 108 358
인 천 94 6 13 17 58
*입주자 모집기준, 사전청약 물량 6만호 반영(’21년 3만호, ’22년 3만호)

(사전청약 : 6만호) 공공택지를 대상으로 당초 계획보다 입주자 당첨 시기를 1~2년 단축할 수 있는 사전청약제도*를 ‘21년 3분기부터 도입하여 약 6만호를 조기에 분양합니다.

*지구계획 확정단계부터 입주자를 모집하는 제도(現제도는 주택착공 이후 입주자 모집)

재건축ㆍ재개발 등 정비사업 : 39만호

(기존사업장 : 30만호) 서울(11.6만호), 경기(12.3만호), 인천(5.7만호)의 기존 재건축, 재개발 사업장에서 총 30만호*가 공급될 전망입니다.

*현재 사업시행인가 또는 관리처분계획인가를 받은 사업장을 기준으로 산출

(공공참여형 고밀재건축‧공공재개발 : 9만호) LH·SH 등이 고밀재건축 사업*에 참여하여 사업을 지원·관리하는 공공참여형 고밀재건축 사업을 통해 총 5만호를 공급할 수 있을 것으로 전망됩니다.

*(고밀 재건축사업) 도심 규제완화를 통해 기존 세대수 보다 주택을 2배 이상 공급하는 재건축사업
*건축된 주택의 일부는 공공이 기부채납으로 환수하여 실수요자 대상 공공임대․공공분양으로 공급
아울러, 공공재개발 대상을 정비구역으로 지정되지 않은 도심 내 낙후지(해제구역 등)로 확대하고, 사업지 공모(9월 예정) 등을 차질 없이 추진하여 4만호를 공급할 계획입니다.
< 수도권 정비사업을 통한 주택공급 계획 >

(단위: 천호)

< 수도권 정비사업을 통한 주택공급 계획 >
구분 ‘20 ‘21 ‘22 ‘23년 이후
386 96 81 57 152
서 울 206 30 33 24 119
경 기 123 53 38 18 14
인 천 57 13 10 15 19
*기존사업장 분양기준, 고밀재건축‧공공재개발 사업시행인가 기준(정비사업은 인허가 이후 입주자 모집까지 통상 2~4년 소요)

제도개선 등 기타 : 4만호+⍺

*’23년부터 입주자 모집 착수

(소규모정비+역세권개발 : 2만호) 규제완화, 금리인하 등을 통해 빌라단지, 나홀로 아파트 등 수익성 확보가 어려운 소규모 정비사업이 확대될 수 있도록 지원합니다.

역세권 인근 지역의 용도상향(용적률 상향可)을 통해 직주근접의 우수한 주거단지를 조성하여 공급합니다.

(오피스ㆍ상가 공실활용 : 1만호) 코로나19, 온라인 쇼핑 확대 등으로 공실률(12.9%)이 높아지는 오피스․상가를 민간ㆍ공공사업자가 매입*하고 1인용 장기공공임대로 전환합니다.

*작은 규모의 건물 전체를 매입 하거나 대형 건물의 일부를 매입하는 방식
※ 다중주택 허용규모 확대 등 제도개선 사항 포함

(準공업지역 정비 : 7천호) 그간 일자리 거점 역할을 해왔으나, 산업시설 노후화, 공장↔주거 혼재 등 정비가 필요한 준공업지역을 앵커산업시설(→주거+산업)로 개발하여 주택을 공급합니다.

(노후영구임대 재정비 : 3천호) 노후 공공임대단지를 재정비하여, 신혼부부ㆍ청년 등 다양한 계층이 어울려 거주하는 단지(통합공공임대+공공분양)로 조성합니다.