임대차보호법 해설집

주거여건이 열악한 재개발 구역 중 조합원 갈등 등으로 사업이 지연되고 있는 곳에 LH·SH 등 공공기관이 시행자로 직접 참여하여, 사업의 속도와 투명성을 높이고 공공성이 높은 주택을 공급하겠습니다.

‣ 일부 재개발 장기 정체 중, 조합 내·외부 갈등이 원인

(현황) 서울 내에는 총 531곳의 재개발․재건축 사업이 추진 중

최근 3년(`17년~`19년) 동안 인허가 年 2.6만호, 착공 年 2.8만호를 기록하여, 예년 수준(10년 평균)을 뛰어 넘는 공급실적을 달성

*최근 10년간 서울 정비사업 실적(연평균) : (인허가) 2.3만호 (착공) 1.8만호

(문제점) 주거여건이 열악해 신속한 정비가 필요한 일부 재개발이 사업성 부족 등으로 오랫동안 조합설립도 못하고 정체 중

*서울 재개발 구역 중 102곳이 구역지정 이후 10년간 조합설립에 실패

또한, 조합설립에 성공 하더라도 조합 내 갈등, 복잡한 절차로 착공까지 평균 10년 이상 소요되고 있는 것으로 분석

⇨ 공공참여를 통해 오랫동안 멈춰져 있는 재개발 사업을 재개하고, 旣추진중인 사업의 속도를 높여서 도심 내 주택공급 보완

‣ 공공참여 + 조합원·세입자 지원강화 + 사업성 보완 추진

공공참여

LH·SH가 단독·공동시행자로 재개발 및 주거환경개선사업 참여

신속하고 투명한 사업추진, 재정착 지원, 공공성 높은 주택* 공급
*저렴한 분양주택, 공적임대 주택(지분형 주택, 수익공유형 전세주택 포함) 공급(☞참고1,2)
정부와 서울시는 도시규제 완화*, 신속한 인허가, 국비·기금지원
*3년 마다 도시규제 완화의 필요성·효과성을 검토하고, 규제완화 수준을 조정

조합원 지원 강화

조합원 재산권 보장

(확정수익) LH·SH가 관리처분 시 산정되는 분담금을 끝까지 보장
  • (예시) 공공재개발 사업의 조합원 분담금 수준
  • 조합원 희망 수익 : 비례율 115%(분담금 0.7억원 수준)
  • 현재 사업여건 상 예상 수익 : 비례율 95%(분담금 1.3억원 수준)
    → LH·SH가 양 조건의 중간 수준인 비례율 105%(분담금 1억원 수준)을 제안
(조합원 참여 보장) 시공사 선정 등 조합원 자산의 장래가치와 관련된 의사결정 시 조합원의 참여 보장

저소득층 조합원 분담금 대납

조합원 희망 시 LH·SH가 분담금 대납 후 10년간 주택공유*
*(조건) 무주택자만 적용하고 전용면적 60㎡이하 주택 공급→ 조합원 10년 거주 후 처분

조합원 중도금 및 이주비 부담 완화

공공 재개발 사업 추진 시 중도금을 분담금의 60%→ 40% 하향
*(현행) 계약금 10% 중도금 60% 잔금 30%→ (변경) 계약금 10% 중도금 40% 잔금 50%
모든 조합원에게 보증금의 70%(3억원 한도), 年1.8%의 이주비 융자
*이주비 융자는 LH·SH가 전세금을 대신 납부하고 조합원에게 이자를 받는 방식

세입자 지원화

재개발 구역 내 세입자 재정착 지원 강화(도시정비법 시행령 개정)

재개발로 건설되는 공공임대 입주자격을 정비구역 지정 이전부터 거주하던 세입자에서 공공시행자 지정 시 거주중인 세입자로 확대

영세상인 계속 영업 지원(도시재생법 시행령 개정)

국비를 지원하여 사업지 인근에 공공임대상가 등 대체 영업지 조성
*도시재생사업 인정제도를 통해 국비 최대 50억원 지원

사업성 보완 및 신속한 사업 추진

「 주택공급활성화지구」를 신설하여 도시·건축규제 완화(주택법 개정)

(제도개요) 공공 재개발 활성화를 위해 도시규제 완화, 기부채납 완화, 신속한 인허가 등을 지원하는 특례지구 신설
*개별 사업법에 따라 추진하는 사업지구·구역 등을 활성화지구로 중복지정하여 특례를 부여하는 방식 (유사사례 : 특별건축구역, 도시재생 혁신지구 등)
(지정요건) 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대(공공임대는 전체물량의 최소 20%)로 공급하고, 필요시 투기방지 대책* 요구
*(예) 조합정관 변경을 통해 정관 변경일 이후 취득한 조합원 입주권에는 불이익 부여 명시 등 **LH·SH가 국토부(LH사업) 또는 서울시(SH사업)에 주택공급활성화지구 지정 신청→ 원활한 공공 재개발 사업 추진을 위해 국토부의 사업관리 기능 강화
(지정효과) 용도지역 상향 또는 용적률 완화, 기부채납 비율 완화, 통합심의위원회 운영, 분양가 상한제 적용 예외(☞참고3)
*개별 사업지의 특성에 맞게 적정한 수준으로 규제완화 및 기부채납 비율을 적용할 예정

사업기간을 종전 재개발 사업의 절반이하로 단축

신속한 인·허가 및 공공의 사업관리를 통하여 구역지정부터 착공까지의 소요기간을 10년 이상(1,000세대 이상)→ 5년으로 단축
*(종전) 조합설립(12개월)→사업인가(41개월)→관리처분(37개월)→착공(30개월) (개선) 시행자지정(12개월)→사업인가(18개월)→관리처분(12개월)→착공(18개월)

재개발 사업에 지원되지 않던 금융지원 등 사업지원 강화

주택도시기금에서 총사업비 50%까지 年1.8%로 사업비를 융자*하고, 정비사업 대출보증(HUG)으로 받은 융자금으로 공사비 납부도 허용
*지원요건이 엄격했던 융자요건을 공공재개발에 완화 적용하여 사업 활성화 도모
(주택 연면적 조건 미적용 + 공공시설 설치비율 연면적의 30%→ 20%로 완화)
공간지원리츠가 상가·공장시설 등 비주거시설 매입지원
조합이 정관에 소형상가 등 소유자에 대한 주택분양 가액기준을 조례상 범위 내에서 정할 수 있도록 위임(서울시 도시정비 조례 개정)
*현재는 소형 상가의 가치가 분양주택 가격보다 높아야 주택으로 수분양 가능(다만, 쪼개기 방지를 위해 분양 가액기준의 상한을 조례로 규정)
< 공공 재개발로 달라지는 점(요약) >
  • ❶ 조합원(집주인)
  • 분담금 상승 걱정 ⇨ 공공이 분담금 수준 보장
  • 분담금 부담능력 없어 내몰림 발생 ⇨ 공기업이 부족분 대납 (지분공유형으로 10년 거주)
  • 사업추진 중 내부갈등·비리 ⇨ 공공이 사업관리
  • 중도금 60% 융자부담 ⇨ 중도금 40%로 하향
  • ➋ 세입자
  • 사업착수 후 재입주 곤란 ⇨ 재정착 지원범위 확대
  • 영세상인 등 생계 걱정 ⇨ 국비지원으로 대체 영업지 마련
  • ➌ 신속한 사업 및 사업성 제고 지원
  • 사업기간(지정~착공) 10년 ⇨ 사업기간 5년
  • 분양가 상한제 적용 ⇨ 분양가 상한제 적용 예외
  • 단계적 절차 이행 ⇨ 수권소위, 통합심의위 운영
  • 기부채납 전제로 용적률 완화 ⇨ 기부채납 수준을 완화하고, 용도지역 상향, 용적률 완화 등
  • 사업비 및 이주비 지원 없음 ⇨ 주택도시기금 융자 실시
  • 비주거 시설 매입지원 없음 ⇨ 공간지원리츠를 통해 매입지원
※ 서울을 중심으로 시범사업을 추진하고, 수도권 전반으로 확대 시행

정비 예정및해제구역에서의 공공재개발 활성화 : 2만호+α

주거환경 정비가 필요하지만 아직, 정비구역으로 지정되지 않은 지역(정비예정구역, 정비해제구역*)에서도 공공재개발**이 가능하도록 허용

* ➊ 뉴타운 등 정비구역으로 지정되었다가 사업 지연 등으로 해제(서울 내 176개소)➋ 이중 145개(82%)가 노원·도봉·강북 등 강북 지역에 소재 **LH·SH가 참여하고 조합원 물량 제외한 50%를 임대주택으로 공급하는 대신, 종상향(예 : 2종→3종주거), 용적률 상향, 분상제 제외 등 인센티브 제공(5.6대책)
LH·SH가 공공시행자 참여, 인센티브 제공 등을 통해 재개발 사업의 신속추진을 지원

정비 예정·해제 구역에도 쾌적한 주거공간 조성하여 지역 주민 등에게 공급