임대차보호법 해설집

공공참여형 고밀재건축 도입 : 5년간 5만호+α

공공 참여 時 도시규제 완화를 통해 주택을 획기적으로 공급하는 ‘공공참여형 고밀재건축’ 도입
(개념) ➊LH․SH 등 공공이 참여(소유자 2/3 동의)하여, ➋도시규제 완화를 통해 주택을 기존 세대수 보다 ➌2배 이상 공급 *하며 개발 이익은 ➍기부채납으로 환수
*단지 구조상 2배 이상 공급이 곤란하더라도, 지자체장이 고밀재건축으로 추진 가능
(공공참여 유형) ➊ 공공이 자금 조달, 설계 등을 지원하는 공공관리 방식, ➋ 조합과 지분을 공유하는 지분참여 방식 * 등(조합 등이 선택 가능)
*지분참여 방식 도입을 위해 도시정비법 개정 검토
< 공공관리자 방식의 고밀재건축 구조 >
공공관리자 방식의 고밀재건축 구조
(규제 완화) 용적률 300~500% 수준으로 완화하고, 층수는 최대 50층까지 허용(도시정비법 개정)
주거공간을 최대로 확보하기 위해 준주거지역의 주거비율 상한(현행90%)과 공원설치 의무(재건축시 세대당 2m2) 완화 *
*대지(공원) 대신 임대주택으로 기부채납 가능
(절차 지원) 서울시ㆍ자치구ㆍ조합 등이 참여하는 「공공참여형 고밀재건축사업 지원 T/F」 운영
*사업 특성에 따라 수권소위 심의 통한 기간단축도 추진
(공공성 확보) 증가 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수
서울시가 주택 순증*ㆍ분담금 등 고려하여 세부기준 마련
*주택공급 확대를 위해 주택 순증규모와 기부채납율을 반비례로 적용
< 참고 : 공공참여형 고밀재건축 시 기부채납 >
공공참여형 고밀재건축의 기대효과
[ 기존 재건축 ] [ 공공참여형 고밀재건축 ]
용적률
(250→300%)
배분 구조 용적률
(250→300%)
배분 구조
+50% 기부채납 1/2 : 50호(임대) +250% 기부채납(임대 1/4) : 125호
기부채납(분양 1/4) : 125호
일반분양 1/2 : 50호 일반분양 1/2 : 250호
250% 조합원 및 일반 분양 :500호 250% 조합원 및 일반 분양 :500호
*당초500호→기존 재건축 600호
↳ 조합원+일반분양 550호기부채납(임대) 50호
*당초500호→공공참여형 고밀재건축 1,000호
↳조합원 + 일반 분양 750호
기부채납(임대) 125호기부채납(분양) 125호
(공급) 고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택은 장기공공임대(50%이상) 및 무주택, 신혼부부․청년 등을 위한 공공분양(50%이하)으로 활용
공공임대ㆍ공공분양의 구체적 공급방식은 지역별 수요ㆍ여건 등에 따라 지자체가 결정할 수 있도록 자율권을 부여
*(임대방식 예시) 행복주택, 청년층(3040) 위한 장기임대주택 등
*(공공분양 예시 : 지분적립형 분양주택) 초기에는 일정 지분만 매입하고 향후 지분매입규모를 늘려 최종 100% 매입, 나머지는 임대료 지불(→12pg. 참조)
(투기방지) 시장 영향을 면밀하게 모니터링하여 시장 과열발생 시 관계기관 합동 실거래 조사 등을 통해 시장관리
*재건축 단지 과열, 인근 단지에 대한 가격 영향 등이 지속 관찰될 경우에는 토지거래 허가구역 지정도 검토
< 공공참여형 고밀재건축의 기대효과 >

① 인허가 절차 지원, 용역업체 및 시공사 선정 지원 등 → 사업 가속화
② 투명한 사업관리, 사업자금 지원 → 갈등을 줄이고 투명성 향상
③ 민간 브랜드 사용, 특화설계, 시공품질관리 등 → 주민의견 적극 반영